Der Ungezieferbefall nimmt einen hohen Anteil unter den Wohnungsmängeln ein. Auch wenn die Bezeichnung „Ungeziefer“ für Tiere nicht angemessen sein dürfte, versteht man im Rahmen der hier angeschnittenen Problematik darunter im wesentlichen: Ratten, Mäuse, Tauben, Schaben (Kakerlaken), Käfer, Flöhe, Läuse, Zecken, aber auch Silberfische, Spinnen und ähnliches mehr.

All diese Tiere will der Durchschnittsmieter nicht in seiner Wohnung haben. Es könnte tatsächlich auch eine konkrete Gefährdung für seine Gesundheit bedeuten. Ratten, Mäuse, Tauben, Zecken wie auch Schaben können gefährliche Krankheitserreger übertragen. Ungezieferbefall ist deshalb ein Mangel der Mietsache der dem betroffenen Mieter ein Minderungsrecht, demzufolge auch ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung, bei aktueller Gesundheitsgefährdung sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht und, sofern der Schädlingsbefall vom Vermieter zu vertreten ist, ein Recht auf Schadensersatz einräumt, so zum Beispiel die Umzugskosten in die neue Wohnung. Der Vermieter hat für entsprechende hygienische Verhältnisse in seinem Hause und in den Wohnungen zu sorgen und darf demzufolge auch nicht etwa durch Untätigsein dem Schädlingsbefall Vorschub leisten. Wenn die im Hause befindliche Pizzeria die Essenreste nicht ordnungsgemäß entsorgt, muss der Vermieter sofort handeln.

Fraglich ist das Minderungsrecht allerdings dann, wenn der betroffene Mieter selber den Schädlingsbefall hervorruft bzw. begünstigt. Füttert er zum Beispiel regelmäßig die Tauben auf seinem Balkon, darf er sich nicht wundern, wenn irgendwann die Zecken kommen. Ein solchermaßen fahrlässig handelnder Mieter verliert alle seine oben genannten Rechte und macht sich darüber hinaus dem Vermieter wie auch seinen betroffenen Nachbarn gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter ist aber auch in einem solchen Falle nicht von seinen Pflichten entbunden. Vielmehr muss er sofort gegen einen solchen Mieter im Interesse der übrigen Hausbewohner vorgehen.

Der Mieter muss wie bei jedem Mangel auch den Ungezieferbefall sofort seinem Vermieter anzeigen. Der Vermieter muss ebenso schnell handeln und den Kammerjäger beauftragen. Häufig stellt sich dann das Problem, dass der Mieter den Einsatz des Gegenmittels wegen gesundheitlicher Bedenken ablehnt, so zum Beispiel wenn in der Küche, der Schabenbefall bekämpft und entsprechende Gifte ausstreut werden sollen. Duldet der Mieter dies nicht, muss er nachweisen, dass das konkrete Mittel objektiv gesundheitsgefährlich ist. Gelingt ihm das nicht, und lehnt er gleichwohl die Schabenbekämpfung weiterhin ab, so verliert er alle Rechte und macht sich darüber hinaus schadensersatzpflichtig sowohl dem Vermieter wie auch den übrigen Hausbewohnern gegenüber. Bei der Schabenbekämpfung ist der Erfolg nur dann gesichert, wenn in allen befallenen Räumlichkeiten gleichzeitig die Maßnahmen vorgenommen werden können. Aufgrund der Vermehrungsgeschwindigkeit der Schaben würde schon das Auslassen auch nur einer Wohnung die Behandlung in den übrigen Wohnungen unnütz werden lassen. Deshalb muss der Vermieter auch gegen den sich weigernden Mieter sofort vorgehen, gegebenenfalls mittels einstweiliger Verfügung.

Die Gerichte entscheiden bezüglich der Minderungsquoten nicht einheitlich. Das Berliner Landgericht urteilte, ein Mieter einer Berliner Altbauwohnung müsse ein Taubennest in der Stuckfassade hinnehmen und verneinte deshalb auch ein Minderungsrecht, sofern nicht anderweitige Beeinträchtigungen oder Gefahren von diesem Nest ausgehen. Für Ungezieferbefall gewähren die Richter ab 2 % bis hin zu 50 % Minderung, je nach Art und Intensität der Beeinträchtigung und gewähren zum Beispiel bei Zeckenbefall ein Sonderkündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung.

Nicht unumstritten ist die Frage, ob die Kosten der Ungezieferbekämpfung über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Das Gesetz führt die Kosten der Ungezieferbekämpfung unter Ziffer 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung auf. Da nach dieser Vorschrift aber nur die laufenden und damit regelmäßig wiederkehrenden Kosten als umlegbare Betriebskosten angesehen werden, haben die Gerichte bei den Schädlingsbekämpfungskosten ihre Bedenken, da diese kaum regelmäßig anfallen dürften. Andere Gerichte lassen die Umlage zu, differenzieren allerdings. Die vorbeugenden Kosten des Vermieters für die Installation von Mäusegittern sind danach keine umlegbaren Betriebskosten. Dagegen sind die Kosten für die vorsorglich regelmäßig ausgelegten Ratten- bzw. Mäuseköder umlegbar. Nicht umlegbar sind danach die Schädlingsbekämpfungskosten, wenn sie alleine auf eine Nachlässigkeit des Vermieters zurückzuführen sind. Kürzlich hat das Amtsgericht Hamburg entschieden, dass ein Mieter die gesamten Kosten einer Bekämpfungsaktion alleine zu tragen habe, wenn der Schädlingsbefall auch alleine aufgrund seines Verhaltens aufgetreten sei.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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