Wärmecontracting, was ist das?

Viele Eigentümer eines Miethauses sehen sich zunehmender Probleme ausgesetzt. Oftmals ist der vorhandene Heizkessel in die Jahre gekommen; er arbeitet unwirtschaftlich und ist für Reparaturen anfälliger geworden. Die zukünftige Energieeinsparverordnung (EnEV) mit ihren strengen Auflagen tut ein Restliches.

Wenn dann nicht die finanziellen Mittel für den Austausch der Heizungsanlage vorhanden sind, liegt der Gedanke nahe, diesen Bereich einem Dritten zu übertragen. Das Ausgliedern (Outsourcing) solcher Leistungsbereiche nennt man neudeutsch „Wärmecontracting“. Es bedeutet nichts anderes, als dass ein Dritter, in der Regel auf diesem Gebiet professionalisiert, die Wärme erzeugt und zwar im Gegensatz zur Fernheizung an Ort und Stelle.

Praktisch geschieht dies dadurch, dass das Wärmeunternehmen, der Contractor, die alte Heizungsanlage gegen eine moderne sehr effizient arbeitende Heizungsanlage, deren Betrieb zu dem rund um die Uhr fernüberwacht wird, austauscht. Sofern der Vertrag zwischen dem Hauseigentümer (Vermieter) und Contractor vorsieht, dass die neue Anlage im Eigentum des Wärmeerzeugers bleibt und auch nicht etwa nun der Con-tractor direkt mit jedem einzelnen Mieter einen Wärmelieferungsvertrag abschließt, spricht man vom sog. Betreibermodell.

Vom Eigentümermodell oder Fullcon-tracting spricht man, wenn der Wärmeerzeuger direkt mit jedem einzelnen Mieter den Wärmelieferungsvertrag abschließt.

Falls von Mietvertragsbeginn an ein Mieter im Rahmen des Eigentümermodells direkt mit dem Wärmeerzeuger den Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat, sind daran keine Bedenken anzumelden, ebenso wenig, wenn im Laufe des Mietverhältnisses der Mieter freiwillig auf die Wärmelieferung seitens seines Ver-mieter verzichtet und dann mit dem Contractor direkt einen Wärmelieferungsvertrag abschließt. Ebenfalls unbedenklich ist das Betreibermodell auch, wenn es gleich beim Mietvertragsabschluss dem Mieter offen gelegt wird und er sich mit dieser Art der Wärmelieferung einverstanden erklärt.

Bedenken und der Kritik etlicher Gerichte unterliegt das Betreibermodell dann, wenn im Laufe eines bestehenden Mietverhältnisses der Vermieter die Eigenerzeugung aufgibt und auf ein solches Contracting zurückgreift ohne die Zustimmung seiner betroffenen Mieter eingeholt zu haben. Das eigentliche Problem sind nämlich die Mehrkosten, die in den aller meisten Fällen solcher Wärmecontractingverträge auf den Mieter zukommen. Zwar wird unstreitig durch den Einsatz mo-dernster Technik Primärenergie eingespart, des Weiteren werden die Reparatur- und Wartungskosten durch die ständigen Fernüberwachung er-heblich minimiert, aber gleichwohl wird der Mieter in der Mehrzahl der Fälle mit höheren Kosten als bisher belastet. Der Contractor will eben auch seinen Gewinn erzielen.

Da § 7 der Heizkostenverordnung sowohl die Wärmeerzeugung durch zentrale Heizungsanlage im Hause als auch in Form der Wärmelieferung vorsieht, sind viele Gerichte der Auf-fassung, ein Vermieter wäre frei, auch während eines laufenden Mietverhältnisses die Wärmeerzeugung umzustellen. Andere Gerichte, so das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 30.08.2004, 67 S 104/04, halten dem entgegen, die bei Vertragsabschluss vorliegende Beheizung durch eine vermieterseitige Heizungsanlage sei Vertragsgrundlage geworden, von der abzuweichen nur mit Zustimmung des betroffenen Mieters möglich sei. Liege diese nicht vor, könne der Vermieter beim Contracting nur die Heizungsbetriebskosten dem Mieter belasten, die bei einer eigenbetriebenen Anlage des Vermieters entstanden wären.

Allerdings ist einer solchen strengeren Rechtsprechung entgegenzuhalten, dass in all den Fällen, wo z. B. ein Berliner Miethausbesitzer seine bisherige selbstbetriebene Heizung gegen die Fernwärmelieferung z. B. der BEWAG austauschte, nicht diesen richterlichen Bedenken ausgesetzt war, obgleich im statistischen Mittel gesehen, die Fernwärme der BEWAG teurer war als z. B. eine im Hause vorhandene öl- oder gasbetriebene Zentralheizung.

Die Frage ist höchstrichterlich oder gesetzgeberisch noch nicht geklärt. Deshalb kann man einem Vermieter nur raten, vor Eingehung eines solchen Wärmecontractingvertrages sich bei seinen Mietern rückzuversichern.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Woh-nungseigentumsrecht

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