Die neuen Verjährungsfristen enden erstmals am Jahresende

Die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis

Die Verjährung ist das Recht eines Schuldners nach einem gewissen Zeitablauf die geforderte Leistung zu verweigern. Sie dient sowohl dem Schuldnerschutz als auch dem Rechtsfrieden.

Es ist für beide Vertragsparteien von Wichtigkeit, die grundlegenden Verjährungsfristen zu kennen. Zahlt beispielsweise ein Mieter im Januar 2005 einen Betrag auf die rückständige Miete für November 2001, obwohl diese verjährt ist, so kann er den Betrag nicht zurückfordern. Die Verjährung führt nämlich nicht dazu, dass der Anspruch erlischt, sondern gibt dem Mieter nur das Recht, die Leistung zu verweigern.


Zum 31.12.04 verjähren Forderun-gen erstmalig nach neuem Recht

Durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, das am 01.01.02 in Kraft trat, wurde auch die Frist für die so genannte Regelverjährung geändert. Danach verjähren auch zahlreiche Ansprüche des Mieters und des Vermieters aus dem Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und der Gläubiger von den den Anspruch begrün-denden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangte.
Die dreijährige Verjährungsfrist für den Mietzinsanspruch für November 2001 begann dementsprechend am 31.12.01 zu laufen und läuft am 31.12.04 ab. Am 01.01.05 ist die Forderung dann verjährt und muss vom Mieter nicht mehr bezahlt werden. Besprüht aber beispielsweise im November 2001 ein Mieter das Treppenhaus mit Farbe und wird der Name des Mieters erst im Jahr 2002 ermittelt, so entsteht der Anspruch zwar bereits im Jahr 2001, die Person des Schuldners, mithin des Mieters, wird jedoch erst im Jahr 2002 bekannt, so dass die Verjährung erst am 31.12.02 beginnt und am 31.12.05 endet. Die neue dreijährige Verjährungsfrist gilt seit dem 01.01.02, d. h. für Ansprüche, die im Jahr 2000 und 2001 entstanden sind. Damit verjähren am 31.12.04 erstmals Ansprüche nach neuem Recht. Erfasst sind hier An-sprüche des Mieters auf Gewährung des Gebrauches z. B. auf Überlassung einer Garage oder eines Kellerraumes, auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete, auf Rückzahlung der Kaution oder auf Abrechnung der Betriebskosten.
Am Jahresende verjähren aber auch die Ansprüche des Vermieters aus den Jahren 2000 oder 2001 auf Zahlung von Miete und Nebenkosten oder auf Zahlung der Kaution.

Besondere Verjährung bei Vertragsende

Wurde die Wohnung gekündigt, so soll zeitnah nach der Rückgabe der Wohnung eine schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche der Parteien im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden. Dementsprechend gilt hier für beide Vertragsparteien die besonders kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Wegnahme von Einrichtungen verjähren in sechs Monaten nach Vertragsende. Endet der Mietvertrag zum 31.12.04, so verjährt der Anspruch auf Wegnahme der mieterseits eingebauten Etagenheizung am 30.06.05.
Auch Ansprüche des Vermieters auf Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von sechs Monaten, wobei diese Frist mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen beginnt.

Um die Verjährung einer Forderung zu verhindern, kann ein Mahnbescheid beantragt oder eine Klage erhoben werden. Eine bloße Mahnung nützt hingegen nichts.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Woh-nungseigentumsrecht

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