Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wann nicht.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden

Das Wohnungsbesichtigungsrecht, das hier behandelt wird, meint nur die F├Ąlle, in denen der Vermieter nicht etwa aus dringendem Anlass, z. B. bei Gefahr in Verzug, die Wohnung betreten muss, sondern die F├Ąlle, in denen er die Wohnung entweder Miet- oder Kaufinteressenten zeigen oder aber in regelm├Ą├čigen Abst├Ąnden besichtigen m├Âchte, um den Zustand zu erfahren, gegebenenfalls die technischen Einrichtungen der Wohnung zu ├╝berpr├╝fen oder aber sich eine Entscheidungsgrundlage f├╝r beabsichtigte Instandsetzungen oder Modernisierungen zu verschaffen.



F├╝r dieses hier behandelte Besichtigungsrecht gibt es keine gesetzliche Regelung sieht man von der sehr allgemein gefassten und nicht auf das Mietrecht zugeschnittenen Regelung in ┬ž 809 BGB ab.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Beschluss vom 16.01.04 den Rahmen f├╝r ein solches Besichtigungsrecht neu abgesteckt und damit auch viele bisherigen Auffassungen zu diesem Bereich verworfen.

Grunds├Ątzlich kann danach der Mieter verlangen, dass er in seiner Wohnung in Ruhe gelassen wird.

Nur unter engen Voraussetzungen muss er die Besichtigung seiner Wohnung durch den Vermieter bzw. Kauf- oder Mietinteressenten dulden.

In dem zu beurteilenden Fall wollte der Vermieter den Zutritt zur Wohnung, um sie Kaufinteressenten vorstellen zu k├Ânnen. Der Mieter hatte mehrere Besichtigungstermine nicht eingehalten und war bereits im Jahre 1998 zur Duldung von Wohnungsbesichtigungen verurteilt worden. Der Vermieter klagte nach vorausgegangener K├╝ndigung auf R├Ąumung und Herausgabe der Wohnung.

Amts- wie auch Landgericht gaben der Klage statt.

Das Verfassungsgericht sah die Grundrechte des betroffenen Mieters aus Artikel 14 (1) GG (Gesch├╝tzes Besitzrecht) wie auch aus Artikel 13 (1) GG (Recht auf ungest├Ârtes Wohnen) unzureichend ber├╝cksichtigt.

Zwar bejaht das Bundesverfassungsgericht die den Mieter aus dem Mietvertrag treffende Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu erm├Âglichen. Diese Pflicht bestehe jedoch nur in engem Rahmen und nur f├╝r vertretbare Besichtigungszeiten.

In jedem Falle muss der Vermieter seinem Mieter den Wunsch nach Besichtigung der Wohnung nebst Termin und Zeitangabe seinem Mieter rechtzeitig mitteilen. Als angemessen d├╝rfte eine Mindestfrist von einer Woche gelten.

Der betroffene Mieter ist nach der verfassungsgerichtlichen Entscheidung gerade nicht verpflichtet, etwa seinerseits an Terminabsprachen mitzuwirken. Deshalb kann der Vermieter auch nicht verlangen, auch wenn es noch so gut gemeint ist, sein Mieter m├Âge sich doch gleich mit dem Kaufinteressenten direkt terminlich abstimmen. Dazu ist der Mieter gerade nicht verpflichtet.


Grunds├Ątzlich kommen Sonnabende, Sonntage und Feiertage nicht f├╝r eine Besichtigung in Betracht, es sei denn Vermieter und Mieter verst├Ąndigen sich auch insoweit.

Als angemessene Tageszeiten kommen Zeiten von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr in Betracht. Dar├╝ber hinausgehende fr├╝here oder sp├Ątere Termine k├Ânnen einem Mieter gegen seinen Willen nicht abverlangt werden.
Das Bundesverfassungsgericht nahm nicht abschlie├čend zu der Frage Stellung, ob ein Mieter hinzunehmen hat, dass die Interessenten oder auch der Vermieter Fotos in der Wohnung macht. Es r├╝gte jedoch, dass sich im konkreten Falle weder Amts- noch Landgericht mit dieser Frage auseinander gesetzt hatten auch im Hinblick auf die f├╝r den Mieter m├Âglicherweise dadurch entstandene besonders belastende Situation.

Hieraus wird man schlie├čen m├╝ssen, dass Fotos grunds├Ątzlich nur bei Zustimmung des Mieters gemacht werden d├╝rfen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem T├Ątigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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