Ausdruck des sozialen Mietrechtes ist es, dem Wohnungsmieter grundsätzlich die Chance zu eröffnen, seine Wohnung unbefristet nutzen zu dürfen und darüber hinaus selbst bestimmen zu können, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis enden soll. Gegen beide Grundsätze, nämlich der der Unbefris-tetheit wie auch der freien Kündigungsmöglichkeit hatte die Wohnungswirtschaft schon frühzeitig Bedenken vorgetragen.

Nach altem Recht konnte Zeitmietverträge als sogenannte einfache wie auch qualifizierte Zeitverträge wirksam abgeschlossen werden. Ebenso war nach der Rechtsprechung anerkannt, dass eine sogenannte Kündigungssperre zumindest bis zu 4 Jahren wirksam vereinbart werden konnte.
Das neue Recht führt hier zu erheblichen Änderungen.

Einfacher Zeitmietvertrag
Als sogenannten einfachen Zeitmietvertrag bezeichnet man jene Verträge, wo die Parteien eine feste Laufzeit vereinbaren, so z. B. wenn es heißt: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2001 und endet am 31.12.2004.“ Sofern in diesem Vertrag die Gründe für eine solche zeitliche Begrenzung aufgeführt sind, spricht man von einem sogenannten einfachen oder schlichten Zeitvertrag. Ein Mieter hat es aber bei einem einfachen Zeitvertrag durch sorgfältige Fristenbeachtung in der Hand, einen solchen Zeitvertrag zu seinen Gunsten auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Er muss lediglich mindestens 2 Monate vor regulärem Ablauf schriftlich und nachweisbar gegenüber seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Nach dem neuen Recht sind solche einfachen Zeitverträge nicht mehr möglich. Werden sie gleichwohl so abgeschlossen, gelten sie automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; der Mieter muss also nicht mehr von seinem Vermieter dies ausdrücklich verlangen. Bei bereits vor dem 1. September abgeschlossenen einfachen Zeitverträgen gilt jedoch noch die alte Regelung weiter, so dass solche Mieter nach wie vor die 2-Monats-Frist mit entsprechender Erklärung zu beachten haben.
Von qualifizierten Zeitverträgen spricht man, wenn die vom Gesetz normierten Gründe für die zeitliche Begrenzung bereits in dem Mietvertrag festgehalten sind, so z. B. der Satz zu finden ist: „Der Mietvertrag wird deshalb auf 4 Jahre begrenzt, weil nach Ablauf der Mietzeit der Vermieter die Wohnung für seine dann volljährige Tochter benötigt (Eigenbedarf)“. Das Gesetz kannte darüber hinaus noch 2 weitere Begrenzungsgründe, nämlich umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in den Räumen, die ein Verbleiben des Mieters nicht zulassen und die Nutzung als Dienstwohnung für eigene Mitarbeiter.

Nach neuem Recht ist nur noch der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag, und dass auch in modifizierter Form möglich. § 575 BGB n.F. behält die bisherigen Begrenzungsgründe im wesentlichen bei, stellt aber klar, dass nunmehr auch auf eine längere Dauer als 5 Jahre ein solcher Zeitvertrag abgeschlossen werden kann. Der Mieter kann jetzt vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf die Auskunft verlangen, ob der bei Vertragsabschluss genannte Befristungsgrund noch besteht. Für die Auskunft wird dem Vermieter 1 Monat eingeräumt. Antwortet er nicht, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, antwortet er verspätet, so verlängert sich das Mietverhältnis um diesen Verspätungszeitraum.
Aus der bisherigen Vorschrift über die Staffelmiete im Miethöhegesetz las die Rechtsprechung bisher die allgemeine Möglichkeit, Sperrfristen für eine Mieterkündigung zumindest bis zur Dauer von 4 Jahren wirksam zu vereinbaren.
Ob diese Rechtsprechung auch vor dem neuen Recht Bestand hat, ist schon jetzt strittig. Das neue Gesetz regelt an einer Stelle, dass zu Lasten des Mieters gehende Abweichungen von der neuen Kündigungsregelung unwirksam sind. Zugleich ist in der jetzt in § 557 a BGB n.F. geregelten Staffelmiete wiederum die gleiche Kündigungssperrfrist zu finden. Die bisherigen Literaturmeinungen sehen hierin aber nicht mehr einen allgemein zu übertragenden Grundsatz, sondern allein auf die Staffelvereinbarung bezogene Sonderregelung mit dem etwas kuriosen Ergebnis, dass wirksam eine Kündigungssperrfrist nur noch im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung getroffen werden kann.

Streit wird es auch über die Frage geben, inwieweit die neue zu Gunsten des Mieters gekürzte Kündigungsfrist auf alte (vor dem 01.09. abgeschlossene) Verträge anzuwenden ist. Soweit in diesen alten Verträgen nicht ausdrücklich auf die gesetzliche Kündigungsregelung verwiesen wird, sollen die in diesen Verträgen festgehaltenen Kündigungsfristen weiterhin zu beachten sein.
Ob diese Auffassung von den Gerichten geteilt wird, bleibt abzuwarten.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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