Stellt der Mieter Ungezieferbefall fest oder platzt eine Wasserleitung in der Wohnung, so muss der Vermieter den Mangel beheben, unabhängig davon, ob ihn an der Entstehung des Mangels eine Schuld trifft oder nicht. Wie beim Kauf der Verkäufer, so muss bei der Vermietung der Vermieter die Mangelfreiheit garantieren.

Häufig wird mieterseits daraus geschlussfolgert, dass der Vermieter auch unabhängig von einem Verschulden verpflichtet ist, den dem Mieter entstandenen Schaden zu ersetzen. So wird nach einem Rohrbruch häufig Schadenersatz z.B. für aufgequollene Möbelstücke, beschädigte Teppiche oder sogar für den Umzug in eine andere Wohnung gefordert.
Auch wenn die Wasserrohre im Eigentum des Vermieters stehen, so wird dabei übersehen, dass entsprechend den allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechts der Vermieter abgesehen von wenigen Ausnahmen nur dann für Schäden des Mieters haftet, wenn ihn ein Verschulden an der Enstehung des Mangels, hier also an dem Rohrbruch trifft.

Eine Ausnahme besteht bei anfänglichen Mängeln

Ausnahmsweise haftet der Vermieter verschuldensunabhängig,, wenn die Mieträume schon bei Abschluss des Mietvertrages mit Mängeln behaftet sind und dem Mieter daraus sogenannte Mangelfolgeschäden entstehen. Wann die Schäden eintreten, ist hingegen unerheblich. Waren die Wasserrohre in den gemieteten Räumen schon vor Abschluss des Mietvertrages in Folge eines Baumangels nicht ausreichend gegen Frosteinwirkung isoliert, so haftet der Vermieter auch für einen während der Mietzeit eintretenden Wasserschaden verschuldensunabhängig. Das die Mängel, die zu den Schäden des Mieters führten, schon bei Vertragsabschluss bestanden, muss allerdings der Mieter beweisen.

Nur im Ausnahmefall muss der Vermieter die Mieträume überprüfen

Entsteht erst während der Mietzeit ein Mangel in den Mieträumen, so ist der Vermieter dann zum Ersatz eines Folgeschadens des Mieters verpflichtet, wenn ihn an dem Schaden ein Verschulden trifft. Kann der Mieter also nicht beweisen, dass z.B. das geplatzte Rohr bei Vertragsabschluss mangelhaft installiert war, so muss der Vermieter den beschädigten Teppich nur dann ersetzen, wenn er den Rohrbruch verschuldet hat, d.h. wenn er die im Rechtsverkehr erforderliche Sorgfalt außer acht gelassen hat. Grundsätzlich ist der Vermieter aber nicht zur turnusmäßigen Überprüfung der Sanitär- oder Elektroanlagen verpflichtet. Nur wenn häufig Rohrbrüche auftreten, die auf Korrosion oder Verkrustung der Rohre zurück zu führen sind, besteht eine Überprüfungspflicht des Vermieters.

Um-und Einbauten werden nicht ersetzt

Den Vermieter trifft die Schadensersatzverpflichtung auch dann, wenn er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet, d. h. wenn er den Mangel trotz Aufforderung des Mieters nicht beseitigt hat. Der Verzug des Vermieters lässt sich in der Praxis vom Mieter häufig leichter beweisen, als das Vorliegen eines anfänglichen Mangels oder eines Verschuldens des Vermieters an der Entstehung des Mangels. Stellt der Mieter z.B.einen erheblichen Ungezieferbefall fest, so sollte er dem Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung eine angemessene Frist zur Durchführung von Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen setzen. Nutzte der Vermieter die Frist nicht und zieht der Mieter nach einer Kündigung aus, so kann er seine Umzugskosten, ggf. Hotel- Makler- oder Lagerkosten mit Erfolg verlangen. Ohne Fristsetzung muss der Mieter dem Vermieter beweisen, dass dieser z.B. durch Verwahrlosung des Mietobjekts den Ungezieferbefall verschuldet hat, was in der Regel schwer möglich sein wird. Beruft sich der Mieter darauf, dass der Ungezieferbefall schon bei Mietvertragsabschluss vorhanden war, so läuft er Gefahr, dass seine Schadenersatzansprüche ausgeschlossen sind. Auch nach neuem Mietrecht verliert der Mieter sein Minderungsrecht, Aufwendungsersatzansprüche oder Schadenersatzansprüche, sofern er den Mangel bei Vertragsabschluss kannte oder bei sorgfältiger Prüfung hätte kennen müssen.

Besteht ein Schadenersatzanspruch dem Grunde nach, so sind Kosten für Um- oder Ausbauarbeiten in den alten Mieträumen für einen Wohnungsmieter nie erstattungsfähig. Nur einem Gewerberaummieter wird ein solcher Schadenersatzanspruch zuerkannt, da er durch die Mängel an der Mietsache daran gehindert war, etwaige Investitionen durch zukünftige Gewinnerzielung zu kompensieren.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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