HĂ€ufig wird eine Wohnung „unter der Hand“ vom Noch-Mieter an den Nach-Mieter weiter gegeben, ohne dass der Vermieter hinzugezogen wurde. Der Nach-Mieter wohnt schon in der Wohnung und hat keinen Mietver-trag. In der Regel will der Alt-Mieter vorzeitig aus einem Vertrag heraus und/oder von ihm selbst getĂ€tigte Investitionen oder zurĂŒckgelassene EinrichtungsgegenstĂ€nde weiter verĂ€ußern.



Dabei handelt in vielen FĂ€llen der Alt-Mieter in dem falschen Glauben, er wĂ€re aufgrund vertraglicher Rege-lungen befugt die Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter weiterzugeben. Dieser sei vielmehr zur Zu-stimmung verpflichtet. Ob das tatsĂ€chlich so ist, bedarf der eingehenden PrĂŒfung.

Die Juristen sprechen von sogenannten echten und unechten Ersatzmieterklauseln. Eine echte Ersatzmieterre-gelung liegt dann vor, wenn der Mieter vertraglich das Recht hat, ohne Wenn und Aber einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Regelung ist fĂŒr den betroffenen Mieter immer dann von Vorteil, wenn er seine Investitio-nen beim Nachmieter liquidieren möchte. Ist solches gewollt, muss dies allerdings auch im Mietvertrag klar zum Ausdruck kommen, so zum Beispiel durch die Formulierung: „Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag auf einen Nachfolger zu ĂŒbertragen“, oder: „Mieter kann einen Ersatzmieter bestimmen, mit dem dann der Ver-mieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen hat“. In den wenigsten FĂ€llen wird sich jedoch hierauf ein Ver-mieter einlassen. Eher wird eine unechte Ersatzmieterklausel vereinbart, so zum Beispiel: „Mieter kann den Mietvertrag vorzeitig kĂŒndigen, wenn er dem Vermieter 3 solvente Ersatzmieter nachweist, die auch bereit sind, in den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen fĂŒr den Rest seiner Laufzeit einzutreten“. Weist der Mieter dem Vermieter solvente Bewerber nach und schließt dieser gleichwohl keinen Mietvertrag ab, endet zwar das MietverhĂ€ltnis zu dem Alt-Mieter noch nicht automatisch, wohl aber hat dieser einen entsprechenden Anspruch gegen seinen Vermieter, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Er braucht dann auch die Miete nicht mehr zu zahlen.

In den ganz ĂŒberwiegenden FĂ€llen liegt aber weder eine echte, noch eine unechte Ersatzmieterregelung vor.Vielmehr handelt es sich regelmĂ€ĂŸig um bloße AbsichtserklĂ€rungen des Vermieters, die entsprechend vage formuliert sind, so zum Beispiel, wenn sich der Vermieter bereit erklĂ€rt, einen Nachmieter zu akzeptieren bzw. dem Alt-Mieter das Recht einrĂ€umt, einen Nachfolgekandidaten zu benennen. Aus solchen Formulierungen ist nach der Rechtsprechung eben nicht klar ersichtlich, zu was der Vermieter verpflichtet sein soll. Deshalb wird ein Rechtsbindungswillen des Vermieters verneint, so dass der Alt-Mieter auch keinen durchsetzbaren An-spruch hat. Auch deshalb sollte ein Mieter bei Vertragsabschluss auf entsprechende klare Formulierungen ach-ten.

Nicht selten bĂŒrdet der Alt-Mieter dem Neumieter noch weitere vertragliche Verpflichtungen, so zum Beispiel die Pflicht zur DurchfĂŒhrung der Schönheitsreparaturen, auf. Der Alt-Mieter teilt dann seinem Vermieter le-diglich mit, der neue Mieter habe sich bereit erklĂ€rt, die Wohnung so zu ĂŒbernehmen und wolle sie selber nach seinem Geschmack renovieren. Alle Betroffenen können vor solchen „Regelungen“ nur gewarnt werden. Der Nachmieter schuldet ĂŒberhaupt keine Schönheitsreparaturen, es sei denn, er hat sich diesbezĂŒglich gegenĂŒber dem Vermieter ausdrĂŒcklich verpflichtet. Dann aber mĂŒsste der Alt-Mieter auch darauf achten, dass ihn der Vermieter aus dieser Pflicht ebenso ausdrĂŒcklich entlĂ€sst. Die bloße Vereinbarung zwischen Alt- und Neu-Mieter bindet den Vermieter nicht. Dieser behĂ€lt weiterhin seinen Anspruch gegen den Alt-Mieter.

Desweiteren werden auch hĂ€ufig, dem Nach-Mieter Leistungen „verkauft“, die ĂŒberhaupt nicht von dem Alt-Mieter erbracht wurden, so die Kosten fĂŒr die Verfliesung des Bades, welches aber schon seinerzeit mit den selben Fliesen vermietet wurde. Sofern es fĂŒr den Nachmieter tatsĂ€chlich sinnvoll ist, hinterlassene Einrichtun-gen zu erwerben, sollte hierĂŒber in jedem Falle eine schriftliche Regelung getroffen werden. Zuvor sollte sich der neue Mieter beim Vermieter bestĂ€tigen lassen, dass diese EinrichtungsgegenstĂ€nde nicht zur Wohnung gehören. Vielfach wird bei einer solchen Vereinbarung das Wort „Abstand“ benutzt. Der Alt-Mieter lĂ€uft dann Gefahr, dass er spĂ€ter den Kaufpreis zurĂŒckzahlen muss. Dies ergibt sich aus dem Wohnungsvermittlungsge-setz (§ 4 a).


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem TĂ€tigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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