Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Sinne von § 4 Abs. 2 MHG (s. Anm.) erfordert eine bestimmte Mietzinsstruktur, nämlich eine Inklusivmiete, auch Bruttokaltmiete genannt, desweiteren, eine wirksame Regelung im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, solche Erhöhungen auf den Mieter umzulegen und schließlich ein in Form und Inhalt wirksames Mieterhöhungsschreiben.


Unter Bruttokaltmiete versteht man eine Miete, in der die (kalten) Betriebskosten bereits enthalten sind, im Gegesnsatz zur sogenannten Nettokaltmiete, die eben keine Betriebskosten beinhaltet, also die „nackte“ Miete darstellt. Dazwischen sind Mischformen denkbar, die nur einzelne Betriebskosten mit umfassen.
Historisch ist die Inklusivmiete (Bruttomiete) die „ältere“ Miete. Sie war jahrzehntelang der Begriff der Miete schlechthin. Mit Beginn des Mietzeitalters im letzten Jahrhundert legte man eine einzige Miete zugrunde, die alles abdeckte, eben auch die Kosten der Bewirtschaftung. Dieser Mietbegriff überdauerte die Zeit und lag insbesondere den Mietpreisbindungsvorschriften, so vor allem der im Westteil der Stadt bis Ende 1987 geltenden Altbaumietenverordnung, zugrunde. Im sozialen Wohnungsbau hat der Gesetzgeber erst später die Umstellung auf die Nettokaltmiete angeordnet und auch in der ehemaligen DDR galt eine Inklusivmiete.
Das Ende der Preisbindung, aber vor allem die Mietgesetzgebung anläßlich der Wiedervereinigung hat der Bruttokaltmiete den Garaus gemacht. Sie ist heute zum Ladenhüter geworden. Unter Miete versteht man inzwischen auch in Berlin in erster Linie die Nettomiete. Entsprechend werden seither auch die Mietverträge abgeschlossen. Dieser Entwicklung tragen auch die aktuellen Mietspiegel Rechnung. Sie beinhalten nur Nettokaltmietwerte.
In alten Mietverträgen ist aber immer noch die Bruttokaltmiete anzutreffen und viele Mieter hüten diese über Ihren Mieterverein wie ihren Augapfel. Entsprechend umgekehrt liegen die Absichten des Vermieters. Er möchte dieses Requisit ändern in eine Nettokaltmiete nebst Vorschußbeträgen. Die Änderung dieser Mietzinsstruktur ist jedoch nur einvernehmlich möglich. Dies kann ausdrücklich, aber auch durch schlüssiges Verhalten geschehen.
Das Gesetz geht davon aus, daß der Vermieter grundsätzlich die „Lasten“ - dazu gehören eben auch die Betriebskosten zu tragen hat (§ 546 BGB).
§ 4 Abs. 2 des MHG „berechtigt“ aber den Vermieter, Erhöhungen bei den Betriebskosten umzulegen. Ob diese Regelung für sich schon den Vermieter zur Mieterhöhung legitimiert oder im Mietvertrag ein sogenannter Erhöhungsvorbehalt vereinbart sein muß, ist strittig. Die überwiegende Rechtssprechung verlangt einen solchen vertraglichen Erhöhungsvorbehalt. In Zeiten der Preisbindung kam es auf einen solchen Vorbehalt nicht an. Der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber regelte, was und wieviel der Vermieter an gestiegenen Betriebskosten umlegen durfte. Nach Ende der Preisbindung ist aber eine solche Regelung (Erhöhungsvorbehalt) vonnöten. Welchen Inhalt ein solcher Erhöhungsvorbehalt aufweisen muß, ist ebenfalls nicht unumstritten. Ausreichend dürfte aber sein, wenn dieser Erhöhungsvorbehalt auf die“gesetzlichen Betriebskosten“ Bezug nimmt. Geregelt und definiert sind die einzelnen Betriebskostenarten in der Anlage 3 von § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung. Diese Vorschrift bzw. ihre Anlage 3 definiert die umlagefähigen Betriebskosten, angefangen von der Grundsteuer über die Kosten der Be- und Entwässerung, der Heizungs- und Warmwasserkosten, Straßenreinigung, Versicherung usw. bis hin zu den Kosten des Hauswarts, der Gemeinschaftsantennenanlage und der „Sonstigen Betriebskosten“. So sind, obwohl dies häufig genug versucht wird, Kosten (Honorar) des Hausverwalters bzw. WEG-Verwalters keine umlagefähigen Betriebskosten.
Die Kosten für Heizung, ggf. noch für zentrale Warmwasserversorgung, wurden und werden ganz überwiegend als einzelne Betriebskosten separat abgerechnet, nicht zuletzt im Hinblick auf die Erfordernisse der Heizkostenverordnung (Beachtung bestimmter Umlageschlüssel).
Eine Steigerung der Betriebskosten kann auf gestiegenen Preisen aber auch auf erhöhtem Verbrauch oder eben auch auf beidem beruhen. Während bei einer Erhöhung der Vermieter diese Mehrkosten umlegen darf, ist er bei der Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Miete herabzusetzten.

Die Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskos-ten muß schriftlich erfolgen, d. h., der Vermieter oder sein Verwalter müssen diese Mieterhöhung unterschreiben. Der Unterschrift bedarf es nicht, wenn die gesamte Mieterhöhungserklärung mittels Computer erstellt wurde. Das Mieterhöhungsschreiben muß den Absender erkennen lassen und es muß sich an alle Mieter richten. Der Hausverwalter muß die Erklärung im Namen des Vermieters abgeben.
Inhaltlich muß sie so gestaltet sein, daß die begehrte Mieterhöhung von jedem verständigen Außenstehenden nachvollzogen werden kann, ggf. auch aus der der Erklärung beigefügten Anlagen.
Während bei einer Betriebskostenabrechnung im Rahmen gezahlter Vorschüsse der Abrechnungszeitraum zwölf Monate nicht übersteigen darf, gilt dies für eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Rahmen einer Bruttomiete nicht.
Hier werden nicht Kosten eines bestimmten Abrechungszeitraumes abgerechnet, sondern hier wird die Miete aufgrund vorausgegangener Kostensteigerungen erhöht bzw. bei Kostenermäßigung gesenkt. Deshalb sind im Gegensatz zu einer Betriebskostenabrechnung nicht die Kostenermittlung als solche, sondern die Kostenverän-derung von Bedeutung. Dies erfordert eine Gegenüberstellung der früheren zu den jetzigen Kosten, die Diffe-renzbeträge der einzelnen Betriebskosten ergeben in ihrer Summe bzw. in ihrem Saldo dann den mittels Miet-erhöhung und nach entsprechendem Umlegungsmaßstab umzulegenden Mehrbetrag.
Dabei muß der Vermieter den Grund der Veränderung erläutern, z. B. "Kostensteigerung aufgrund Tariferhö-hung der Berliner Wasserbetriebe zum ...".
Dem Vermieter ist in jedem Falle zu raten, in seiner Erklärung die zugrundeliegenden Kostenbelege einzeln aufzuführen, z. B. "BSR - Rechnung vom ...". Gerade hinsichtlich solcher formalen Erfordernisse ist die Rechtssprechung unterschiedlich. Der Vermieter läuft Gefahr, daß seine Erklärung mangels entsprechender Angaben als unwirksam beurteilt wird. Haben sich in einzelnen Betriebskostenarten die Kosten nicht verändert, ist eine Erläuterung logischerweise auch nicht vonnöten.

Rückwirkende Erhöhung

Nur unter ganz engen Vorausssetzungen ist es dem Vermieter erlaubt, auch noch rückwirkend die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. In solchen Fällen muß der Vermieter jedoch innerhalb von drei Mona-ten nach Kenntnis von der Erhöhung auch die Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter abgeben, Beispiel: Erfährt der Vermieter aus der Presse, daß das Wasserversorgungsunternehmen seine Tarife zum 01.07.1999 erhöht, so müßte der Vermieter bis spätestens zum 30.09.1999 mittels entsprechender Erhöhungserklärung an seinen Mieter herantreten. Der Vermieter könnte dann rückwirkend ab dem 01.07.1999 die Erhöhung geltend machen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er nur noch für die Zukunft diese Erhöhung weitergeben.

Ausschluß der Mieterhöhung

Viele Vermieter unterziehen sich nicht immer der regelmäßigen Mühe der Ermittlung der Betriebskostenver-änderungen, also einer solchen Mieterhöhung. Vielmehr treten sie an den Mieter mit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, also einer ganz "normalen" Mieterhöhung heran. Diese Vermieter gehen aber dann ihres Rechtes auf Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten für Erhöhungen, die bis zum Zeitpunkt der begehrten Mieter-höhung nach § 2 MHG eingetreten sind, verlustig. Dem liegt folgender Gedanke zugrunde: Mietet jemand zum 01.07.1999 eine Wohnung zu einem Bruttokaltmietzins von 500,00 DM an, kann nicht der Vermieter nach Abschluß des Vertrages mit einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten kommen, die auf Erhöhun-gen aus der Zeit bis zum 01.07.1999 resultiert. Dies ist auch all- zu verständlich. Der Mieter hat sich auf den Mietzins von 500,00 DM eingestellt; hier kann ein Vermieter nicht noch mit Hinweis auf gestiegene Betriebs-kosten aus der Zeit davor "im nachhinein die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen".
Genauso verhält es sich aber auch, wenn ein Mieter dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters im Sinne des § 2 MHG zustimmt. Wenn also statt des neuen Abschlusses eines Mietvertrages zum 01.07.1999 der Mieter zum 01.07.1999 einer Mieterhöhung von z. B. 480,00 DM auf 500,00 DM zugestimmt hätte, kann ebenfalls der Vermieter nicht noch nachfolgend eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten aus der Zeit bis zum 01.07.1999 geltend machen. Er kann nur noch Veränderungen, die ab dem 01.07.1999 eingetreten sind, weitergeben.
Haben die Parteien eine Staffelmiete vereinbart, so hängt die Frage einer möglichen Mieterhöhung wegen ge-stiegener Betriebskosten auch hier davon ab, ob der Mietvertrag generell die Umlage solcher Kosten zuläßt. In solchen Fällen ist aber die Berechnung der Mieterhöhung nicht unproblematisch, da auch in den Staffelbeträ-gen ein Betriebskostenanteil liegt und somit schon zu einer Erhöhung führt.

Umlagemaßstab

Regelmäßiger Streitpunkt über eine solche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist der von dem Vermieter herangezogene Umlagemaßstab (Umlageschlüssel). Steht aufgrund der Gegenüberstellung der Ge-samtveränderung der umzulegende Betrag fest, stellt sich die Frage, nach welchem Maßstab dieser Mehrkos-tenbetrag auf die Mieter umgelegt werden darf. Dabei hat der Vermieter einen gewissen Ermessensspielraum. In jedem Fall muß der Umlageschlüssel sachgerecht sein. So kann der Vermieter z. B: den Wasserverbrauch nach dem Verhältnis der Wohnflächen, aber auch nach Köpfen (Bewohnerzahl), aber auch nach dem konkreten Verbrauch umlegen, sofern die einzelne Wohnung über Meßgeräte (Wasseruhren) verfügt.
Gewisse Betriebskostenarten sind sachgerecht ihrer Natur nach nur wohnungsweise umlegbar, so z. B: die Gebühren für den Kabelanschluß oder die Wartungskosten für die Gasetagenheizung.
Erstrebenswert ist bei den verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser/Abwasser und Müll ein Umlegungsmaß-stab, der den einzelnen Mieter nur in dem Maße belastet, wie es seiner Inanspruchnahme entspricht. Der Ver-mieter darf in die Wohnung zur Erfassung des Wasserverbrauchs eine Wasseruhr einbauen. Dies unterstützt der Gesetzgeber noch dadurch, daß er es dem Vermieter erlaubt, die Einbaukosten als Modernisierungsmaß-nahme umlegen zu dürfen.
Darüberhinaus erlaubt der Gesetzgeber es dem Vermieter zu bestimmen, daß der Mieter bzgl. Wasserverbrauchs wie auch der Müll-entsorgung einen direkten Vertrag mit den entsprechenden Versorgungsunternehmen abschließt. Hierfür sind aber in Berlin noch nicht die Voraussetzungen geschaffen. Bezüglich der Wasserversorgung besteht das Problem, daß der vorhandene Zustand der Wohnungen nicht oder nur unter hohem Kostenaufwand den Einbau einer Meßeinrichtung (Wasseruhr) erlaubt. Bezüglich des Müll-verbrauches erscheint die gesetzgeberische Absicht als Utopie. Es müßten dann für jede Wohnung einzelne, verschließbare Mülltonnen zzgl. aller Recyclingtonnen auf dem Grundstück aufgestellt werden.

Vorwegabzug

Sofern das Mietshaus nicht nur Wohnungen, sondern auch Gewerbeeinheiten umfaßt, ist deren Verbrauch gegenüber den Wohnungsmietern abzugrenzen. Dies leuchtet auch ein. Die Gaststätte oder der Friseur brau-chen unverhältnismäßig mehr Wasser als ein Wohnungsmieter. Die Gaststätte, der Imbiß oder der Gemüsela-den beanspruchen auch übermäßig Mülltonnen. Diese Kosten dürfen aber den Wohnungsmietern nicht mit aufgebürdet werden. Der Vermieter muß also in seiner Berechnung schlüssig nachweisen, daß die erhöhten Verbrauchskosten der Gewerbemieter zutreffend berücksichtigt, also herausgerechnet wurden. Bei Wasser kann dies sinnvollerweise nur mit eigener Wasseruhr für die Gewerbemieter und beim Müll mittels getrennter Ent-sorgung geschehen.
Auch die Grundsteuer beinhaltet bei einem gemischt genutzten Mietshaus in der Regel einen überproportiona-len Anteil durch die gewerbliche Nutzung, so daß die Umlage der Grundsteuer allein nach dem Verhältnis der Nutzflächen gegenüber den Wohnungsmietern nicht sachgerecht ist. Vielmehr ist hier der Einheitswertbe-scheid zur Ermittlung der Verhältnisse von Gewerbemiet- zu Wohnungsmietaufkommen (in Prozent) heranzu-ziehen. Entsprechend hat dann die Umlage auf die Gewerbe- und die Wohnfläche zu erfolgen.
Die Miete erhöht sich vom ersten des auf die Erklärung folgenden Monats, es sei denn, die Erklärung wird erst nach dem 15. des Monats abgegeben. Dann gilt die Erhöhung erst vom ersten des übernächsten Monats an.

 

(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Die Ausführungen dazu sind aber dennoch zutreffend. Das MHG ist nicht mehr in Kraft. Die Regelungen finden sich nun in den §§ 557 ff. BGB.

Eine Mieterhöhung aufgrund der Betriebskosten richtet sich nach § 560 BGB. Eine Erhöhung muss in Textform dem Mieter mitgeteilt werden, soweit dies im Mietvertrag niedergelegt ist und hat die Gründe der Erhöhung zu benennen und zu erläutern. Der Mieter hat diese zukünftige Umlage ab dem übernächsten Monat zu zahlen. Geht die Erklärung auf das letzte Kalenderjahr zurück, hat der Mieter direkt eine höhere Vorauszahlung zu leisten, sofern der Vermieter die Erhöhung binnen drei Monaten ab Kenntnis dem Mieter mitteilte. .)