Rückstand ausgeglichen - trotzdem Wohnungsverlust

Zukünftig läuft der fristlos gekündigte Mieter Gefahr, trotz rechtzeitigem Ausgleich seiner Mietrückstände seine Wohnung endgültig zu verlieren. Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.02.2005, VIII ZR 6/04, hat für diese Konsequenz den Weg geebnet.



Zu Grunde lag ein Berliner Fall, wo der Vermieter dem säumigen Mieter zum Einen wegen des Mietrückstandes fristlos gemäß § 543 Absatz 2 Ziffer 3 BGB, zum Anderen aus demselben Grund fristgemäß nach § 573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB gekündigt hatte.

Der Mieter glich in der Zweimonatsfrist des § 569 Absatz 3 Ziffer 2 BGB sämtlichen Mietrückstand aus, gleichwohl stützte der klagende Vermieter nunmehr seinen Räumungsantrag auf die fristgemäß ausgesprochene Kündigung.

Amts- und Landgericht Berlin waren der Meinung, mit dem rechtzeitigen Ausgleich sämtlichen Mietrückstandes sei nicht nur die fristlose Kündigung, sondern auch die fristgemäße Kündigung unwirksam geworden, da anderenfalls ein nicht hinnehmbarer Wertungswiderspruch vorläge. Der Gesetzgeber könne nicht an der einen Stelle dem gekündigten Mieter, der noch in der Schonfrist alle Schuld begleiche, Pardon gewähren, an anderer Stelle gleichwohl aber diesen Mieter zur Räumung seiner Wohnung verpflichten.

Diese Frage war allerdings bislang in Rechtsprechung und Literatur heftig umstritten.

Der Bundesgerichtshof hat die Erwägungen des Landgerichts Berlin verworfen. Sie seien weder aus dem Wortlaut des Gesetzes, noch aus der der historischen Auslegung, noch aus der systematischen Stellung dieser Vorschrift innerhalb der Mietrechtsnormen und auch nicht aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung herzuleiten. Während der Mietrechtsreform im Jahre 2001 seien dem damaligen Gesetzgeber die unterschiedlichen Standpunkte zu dieser Frage in Literatur und Rechtsprechung bekannt gewesen. Wenn er dann gleichwohl keine andere, gegebenenfalls klarstellende Regelung treffe, müsse unterstellt werden, dass der Gesetzgeber die jetzigen Konsequenzen gewollt habe.

Allerdings schränkt der Bundesgerichtshof ein, dass jeder Fall für sich zu überprüfen sei, ob nicht vielleicht doch eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit vorliege bzw. sonstige Entschuldigungsgründe zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen seien, oder ob seine nachträgliche Zahlung sein vorausgegangenes Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lasse. Er hat deshalb die Sache zur erneuten Prüfung an das Landgericht zurückverwiesen.

Generell wird aber zukünftig jeder Mieter gut daran tun, möglichst einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mietrückstand zu vermeiden; die Gefahr, dann die Wohnung endgültig zu verlieren, ist nun erheblich größer geworden.

Ebenfalls keinen Schutz kann der Mieter erwarten, dem schon einmal innerhalb der letzten beiden Jahre, zurückgerechnet ab dem Zugang der jetzigen Kündigung, fristlos wegen Mietrückstandes gekündigt wurde. Auch dann verliert der Mieter trotz Ausgleich seiner Mietschulden die Wohnung.

Vorteilhafter ist hingegen für den betroffenen Mieter, wenn er eine aufrechenbare Gegenforderung (z. B. Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung) gegenüber seinem Vermieter hat und mit dieser sofort nach Erhalt der Kündigung aufrechnet (§ 543 Absatz 2 Ziffer 3 Satz 3 BGB). Diese Aufrechnung sollte in jedem Fall aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Dann wird nicht nur die fristlose Kündigung, sondern auch die fristgemäß erklärte Kündigung unwirksam.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

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