Die Gesetze dienen der Gerechtigkeit, die Verjährungsvorschriften dem Rechtsfrieden. Mancher berechtigter Anspruch wird also ein Opfer der Verjährung. Über das, was verjährt ist, kann man nicht mehr streiten; hier wird der Rechtsfrieden auch gegen den Willen dessen, der noch eine Forderung zu haben glaubte, hergestellt.
Das BGB regelt in § 195 eine regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren. Erst ab dem 31. Jahr würde dann der Gedanke des Rechtsfriedens greifen (s. Anm.).


Diese Konsequenz wollte der Gesetzgeber für viele Vertragsverhältnisse vermeiden. Insbesondere bei den sogenannten Dauerschuldverhältnissen, also auch dem Mietvertrag, hat der Gesetzgeber wesentlich kürzere Verjährungsfristen bestimmt.
Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Miete verjähren innerhalb von 4 Jahren. Gerechnet wird ab dem letzten Tag des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, also ab dem 31.12. für alle zuvor fällig gewordenen Mietzinsansprüche des betreffenden Jahres. Am 31.12.2000 verjähren demnach die Mietzinsansprüche aus dem Jahre 1996. Ein Mieter, der glaubt, er habe an seinen Vermieter ungerechtfertigt zuviel Miete gezahlt, muss diese 4-jährige Verjährungsfrist für seinen Rückforderungsanspruch ebenfalls beachten.
Wesentlich gefährlicher ist aber für beide Seiten die in § 558 BGB geregelte 6-monatige Verjährungsfrist. Diese Vorschrift regelt fast alle übrigen denkbaren Ansprüche von Mieter und Vermieter aus dem Mietverhältnis, so insbesondere Schadensersatzansprüche und auch den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, aber auch den Anspruch des Mieters z.B. auf Verwendungsersatz, weil er z.B., als der Vermieter in Urlaub und damit nicht zu erreichen war, eine nicht zu verschiebende Reparatur bezahlt hat oder aber auch das Wegnahmerecht des Mieters, z.B. an einer Einrichtung, die er auf eigene Kosten in der Wohnung eingebaut hat. In Gang gesetzt wird diese 6-Monats-Frist für den Mieter mit dem Ende des Mietvertrages, hingegen für den Vermieter mit der Rückgabe der Wohnung.
Diese Regelung birgt das große Beurteilungsrisiko, wann ein Mietverhältnis endet bzw. wann man von einer Rückgabe der Wohnung sprechen kann. Gibt z.B. der Mieter die Wohnung im möblierten Zustand zurück, ist dies keine Rückgabe und setzt die Verjährungsfrist nicht in Gang. Hat der Mieter seinen Vermieter um vorfristige Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten und gleichzeitig einen Interessenten als Nachfolgemieter gestellt, so endet das Mietverhältnis zum alten Mieter in dem Moment, wo der Vermieter mit dem gestellten Nachmieter einen neuen Mietvertrag schließt. Kennt der Altmieter diesen Zeitpunkt nicht, weiß er auch nicht, dass für seine Ansprüche schon die Verjährungsfrist läuft. Er sollte sich also immer bei seinem Nachfolger erkundigen.
Schlimmer noch ist für den Mieter ein Vermieterwechsel. Verkauft der alte Vermieter das Haus bzw. die Wohnung, wird der Erwerber mit der Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter. Das Mietverhältnis zu dem Verkäufer endet also mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch; er ist jetzt der neue Vermieter. Demzufolge läuft auch ab diesem Zeitpunkt die 6-Monats-Frist für Ansprüche des Mieters gegenüber seinem alten Vermieter auf Verwendungsersatz z.B. für getätigte Investitionen in der Wohnung, wie auch das Recht, eingebaute Sachen (so z.B. eine Warmwasserboiler) wegzunehmen. Später kann dem ausziehenden Mieter dann die Einrede der Verjährung entgegenhalten werden, mit der Folge, dass er in dem oben gebildeten Beispiel den Elektroboiler in der Wohnung zurücklassen muss.
Den Lauf der Verjährung kann man nur durch Einreichung eines Mahnbescheides bzw. durch Einreichung einer Klage unterbrechen. Dies muss aber noch während des Laufes der Verjährungsfrist geschehen. Ist die Frist einmal abgelaufen, kann auch eine solche Klage nichts mehr ausrichten.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.


(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB.
 Die regelmäßige Verjährung nach § 195 BGB beträgt nicht mehr 30 Jahre, sondern 3 Jahre. Die Ersatzansprüche und das Wegnahmerecht verjähren gem. § 548 BGB in sechs Monaten.)

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