Die Änderung von Verjährungsvorschriften nach der Reform des Mietrechts und des allgemeinen Schuldrechts

Zum 01.09.2001 trat die Mietrechtsreform in Kraft. Weitere erhebliche Veränderungen im allgemeinen und besonderen Schuldrecht des BGB sind zum 01.01.2002 in Kraft getreten. Die Verjährungsfristen, mithin die Zeit, die dem Mieter oder Vermieter bleibt, um Ansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis geltend zu machen, in der Regel also um Klage zu erheben, wurden weiter verkürzt.


Im wesentlichen gleich geblieben sind die Folgen der Verjährung. Ist ein Recht verjährt, so muß der Schuldner, mithin der, von dem ein Tun oder Unterlassen verlangt wird, nicht mehr leisten. Leistet der Schuldner, obwohl die Forderung verjährt war, so kann er das Geleistete gleichwohl nicht zurück verlangen.

Die kurze 6-Monats-Frist

Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung, insbesondere Ansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder Beschädigung der Mietsache verjähren in 6 Monaten, ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Wegnahme zurückgelassener Einrichtungsgegenstände, wie z.B. einer Etagenheizung. Die 6-Monats-Frist beginnt für Ansprüche des Vermieters mit der Rückgabe der Wohnung und für Ansprüche des Mieters mit dem rechtlichen Mietvertragsende.

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete oder auf Schadenersatz wegen eines Mietausfallschadens und Ansprüche des Mieters auf Zahlung von Schadenersatz oder auf Auszahlung der geleisteten Kaution verjähren nach neuem Recht schon nach 3 Jahren. Die Besonderheit der 3jährigen Verjährungsfrist besteht darin, dass sie jeweils am Schluß des Kalenderjahres beginnt und von der Kenntnis des Anspruchsinhabers abhängt.

Nebenkosten müssen binnen Jahresfrist abgerechnet werden

Auch Nebenkostennachforderungen verjähren innerhalb von drei Jahren, vorausgesetzt die Abrechnung wurde rechtzeitig erstellt. Eine Nachforderung ist nämlich nach dem neu eingefügten § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter nicht die Nebenkosten innerhalb einer Ausschlußfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet hat. Wird also über die Betriebskosten kalenderjährlich abgerechnet, so muß die Abrechnung über den Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.2002 dem Mieter bis zum 31.12.2003 zugehen. Lediglich dann, wenn dem Vermieter nicht alle Rechnungen der Versorgungsbetriebe vorliegen, ist eine Überschreitung der Frist ohne Rechtsverlust möglich.

Was tun, wenn Verjährung droht ?

Der Ablauf der Verjährungsfrist ist gehemmt, wenn die Mietvertragsparteien über die Ansprüche verhandeln und nicht die eine oder andere Partei die Fortsetzung der Verhandlung verweigert. Man kann sich vorstellen, die Uhr, die die Verjährungsfrist mißt, steht, solange die Verhandlung andauern, still. Zu erwarten ist, dass die Parteien auch bei Versäumung der kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist trefflich darüber streiten werden, ob und wann welche Verhandlungen über den jeweiligen Anspruch erfolgt sind.
Der Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist kann nach neuem Recht auch durch einen sogenannten Beweissicherungsantrag gehemmt werden. Streiten die Mietvertragsparteien z.B. über die Frage, welche Schönheitsreparaturen in der Wohnung vom Mieter auszuführen sind, so bestellt das Gericht auf Antrag einer der Parteien einen Sachverständigen, der Feststellung über die notwendigen Renovierungsarbeiten und die dafür erforderlichen Kosten trifft. Legte der Sachverständige nach drei oder vier Monaten das Gutachten vor, so ist der Streit insoweit entschieden. Es ist jedoch zu befürchten, dass dann gerichtlich geklärt werden muß, wer für die vergangenen drei oder vier Monate die Miete zahlt, da die Wohnung vor der Besichtigung durch den Gutachter nicht neu vermietet werden konnte.
Eine Hemmung der Verjährungsfrist tritt auch ein, wenn die Klage erhoben oder der Mahnbescheid beantragt wird. In Berlin gibt es hierfür das sogenannte automatisierte Mahnverfahren. Wie das Kammergericht mit Beschluß vom 21.05.2001 (8 W 109/01) entschieden hat, unterbricht ein Mahnbescheid aber nur dann die Verjährung, wenn der Anspruch so deutlich bezeichnet ist, dass sich der Schuldner dagegen zur Wehr setzen kann. Den Anspruch hinreichend zu beschreiben ist jedoch bei Verwendung des vorgegebenen Formulars häufig schwierig, so dass man sich rechtzeitig fachlichen Rat einholen sollte.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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