Schönheitsreparaturklauseln und ihre Folgen - Mieter kann auch zur Kostentragung herangezogen werden

In Zeiten in denen sich der Wohnraummarkt entspannt hat, ist eine zügige Neuvermietung von Wohnraum vielfach nur dann möglich, wenn die Räume frisch renoviert oder zumindest in einem gut erhaltenen Zustand angeboten werden können.


Die Frage, ob und in welchem Maße der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen oder zumindest zur Tragung anteiliger Kosten der Schönheitsreparaturen herangezogen werden kann, ist daher von aktueller Bedeutung.

Schönheitsreparaturen und Mietvertragsklauseln

Ist das Vertragsverhältnis beendet und stellt sich die Frage der Durchführung von Malerarbeiten, so ist zunächst zu prüfen, welche Mietvertragsklauseln im Mietvertrag enthalten sind. Fehlt eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen, so obliegt die Ausführung von Malerarbeiten als Bestandteil der Instandsetzungspflicht dem Vermieter. Diese Verpflichtung kann jedoch durch die häufig verwandte Klausel „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ auf den Mieter abgewälzt werden. Diese Klausel wie auch die in ehemaligen DDR-Verträgen enthaltene Formulierung „Der Mieter ist zur malermäßigen Instandsetzung verpflichtet“ verpflichtet den Mieter bei Vertragsende eigene Gebrauchsspuren zu beseitigen.

Der Verbraucherschutz durch das Gesetz über allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBG)
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Klauseln. Der Geltungsbereich des AGBG ist aber auch dann eröffnet, wenn der Mieter eine natürliche Person ist und der Vermieter den Vertrag in Ausübung seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit abschließt. Allgemeine Geschäftsbedingungen in Mietverträgen kann das Gericht überprüfen und sofern eine Klausel überraschend, unklar oder zur Umgehung des Gesetzes vereinbart wird oder eine unangemessene Benachteiligung einer Partei beinhaltet, kann das Gericht diese für unwirksam erklären.

Zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen (s. Anm.)
Ist der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, so hat er diese in der Regel in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen alle 5 Jahre und in den sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre auszuführen. Sind diese Fristen bei Mietvertragsende nicht verstrichen und die Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich, so kann der Vermieter grundsätzlich keine Renovierung verlangen. Wird eine Wohnung nun beispielsweise 3 x hintereinander vermietet und dauert die Mietzeit jeweils nur 2 Jahre, so ist keiner der drei Mieter bei seinem Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Dennoch können nach Ablauf von insgesamt 6 Jahren an den Mieträumen deutliche Gebrauchsspuren erkennbar sein.

Die Verpflichtung zur Tragung anteiliger Renovierungskosten aufgrund einer Quotenklausel
Für den Fall, daß das Mietverhältnis vor den o.g. Fristen endet darf der Vermieter den Mieter daher mittels einer sogenannten Quotenklausel verpflichten, bei Vertragsende einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu zahlen. Die Höhe diese Anteiles hängt von dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ab. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes verstößt eine solche Klausel jedoch dann gegen das AGBG und ist unwirksam, wenn der Kostenanteil des Mieters anhand eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes ermittelt wird, der ausdrücklich für verbindlich erklärt wird. Ferner darf dem Mieter nicht die Möglichkeit versagt sein, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen, um dem Zahlungsanspruch zu entgehen. Weiterhin müssen sich die Prozentsätze, die die Höhe der Kostenbeteiligung des Mieters ausweisen, an den üblichen Renovierungsfristen orientieren. So kann vereinbart werden: Endet das Mietverhältnis bevor Schönheitsreparaturen fällig bzw. noch nicht wieder fällig sind und liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 % und länger als 4 Jahre 80 %. Eine Verpflichtung zur Tragung von 100 % verstößt gleichfalls gegen das AGBG.
Bei aktuellen Mietvertragsvordrucken wird man von der Wirksamkeit der enthaltenen Klauseln ausgehen können. Bei älteren Vordrucken und bei der Kombination verschiedener Klauseln oder vorformulierter Vertragsklauseln und Individualvereinbarungen (beispielsweise handschriftlicher Zusätze) ist im Bedarfsfall eine rechtliche Prüfung erforderlich.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings

 

(Anm.:

Der BGH hat in einigen Entscheidungen der letzen Jahre die Rechte der Mieter bzgl. der Schönheitsreperaturen gestärkt. Sobald eine solche Vertragsklausel unwirksam ist, sind die Mieter an keine Schönheitsreperaturklauseln mehr gebunden und haben Renovierungsarbeiten nicht durchzuführen. Diese wäre nur verpflichtend, wenn der Vermieter dem Mieter eine Vertragsänderung vorschlägt und dieser diese annimmt, was regelmäßig nicht der Fall sein wird.

Bezüglich der Schönheitsreperaturen mit starren Fristen hat der BGH ausgeführt, dass diese Klauseln unwirksam sind. Schönheitsreperaturen sind nach Bedarf durchzuführen und nicht nach Zeitabständen. Dieser Bedarf wird oft vorgegeben nach bestimmten Jahren und sollte dann keine Renovierung erfolgen, hat der Mieter darzulegen, dass noch kein Bedarf bestand. Des weiteren sind die Endrenovierungsklauseln ebenfalls unwirksam. Sobald die Klauseln im Mietvertrag unwirksam ergibt, was sich grundsätzlich aus einer AGB-Kontrolle ergibt, sind auch folgend keine Schönheitsreperaturen durchzuführen.

Ein Farbdiktat wie "das Weißen der Decken" ist ebenfalls ungültig. Der Mieter hat die Mietsache in einen wiedervermietbaren Zustand zu bringen und dieser könnte sich auch aus farblich neutralen, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechenden Tönen ergebe.

Handwerkerklauseln, die verpflichten für die Renovierung einen Fachmann zu beauftragen sind ebenfalls hinfällig.)

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