Die Nutzungsrechte des Mieters - Was gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Maßgeblich für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauches ist zunächst der Inhalt des Mietvertrages, die Regelung in der Hausordnung und gegebenenfalls die Verkehrssitte.

Das Gesetz regelt ausdrücklich, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Lediglich bei vertragswidrigem Gebrauch, nämlich einer Verletzung seiner Obhutspflicht macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, oder gibt ggf. Anlass zur Kündigung. Obwohl bei Verwendung von Mustermietverträgen und vorformulierten Hausordnungen zahlreiche Gebrauchsrechte des Mieters geregelt sind, besteht häufig Streit über Art und Umfang der Wohnungsnutzung.

Die gewerbliche Nutzung der Wohnung
Aus dem Vertragszweck eines Wohnraummietvertrages ergibt sich das Verbot der gewerblichen Nutzung. Zulässig ist jedoch die nebenberufliche Tätigkeit soweit der Vertragszweck dadurch nicht verändert oder Mitbewohner beeinträchtigt werden. So darf der Mieter die Wohnung nebenberuflich als Schriftsteller, Maler oder Musiker nutzen. Letzteres kann der Vermieter auch nicht durch ein vollständiges Verbot der Musikausübung im Mietvertrag oder der Hausordnung verhindern. Ein solches generellesVerbot wäre unwirksam.

Musikausübung und Lärmverursachung
Möglich ist jedoch in der Hausordnung Ruhezeiten, in der Regel von 13.00 bis 15.00 Uhr und von 22.00 bis 08.00 Uhr, zu bestimmen. Darüber hinaus gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dem entsprechend wurde gerichtlich entschieden, dass es auch für das Musizieren eine Höchstdauer geben muss, die täglich bei 2 Stunden angesetzt wird. Die Ruhezeiten sind aber nicht nur beim Musizieren, sondern auch beim Radiohören oder beim Betrieb lauter Haushaltsgeräte, wie zum Beispiel Waschmaschinen oder Spülmaschinen, einzuhalten. Auch außerhalb der Ruhezeiten sollte die Einhaltung der Zimmerlautstärke geboten sein. Diese ist gewahrt, wenn die Geräusche außerhalb der geschlossenen Wohnung nicht mehr oder kaum noch wahrgenommen werden können. Gelegentlich Feste mit Geräuschentwicklung oberhalb der Zimmerlautstärke sind im zumutbaren Rahmen auch außerhalb der Ruhezeiten möglich.

Tierhaltung
Das Halten von Kleintieren ist grundsätzlich ohne besondere Vereinbarung möglich und darf nicht ausgeschlossen werden. Hierzu zählen Zierfische, Kanarienvögel und Hamster. Das Halten eines Hundes gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei Katzen besteht zwischen den Gerichten Streit. In der Regel wird der Mietvertrag jedoch hier einen Genehmigungsvorbehalt des Vermieters vorsehen.


Wer darf die Wohnung nutzen?
Die Erlaubnis zur Untervermietung bedarf der Genehmigung des Vermieters. Dem gegenüber ist der Mieter berechtigt, Ehegatten und nahe Angehörige in die Wohnung aufzunehmen. Zu den nahen Angehörigen zählen in erster Linie Kinder und Stiefkinder. Nicht zum Kreis der nahen Angehörigen gehören die Geschwister des Mieters sowie seine Schwiegerkinder. Aufgenommen werden kann auch der nichteheliche Lebenspartner. Dazu zählt auch der gleichgeschlechtliche Lebenspartner.

Bauliche Maßnahmen
Während der Mietzeit steht es im Ermessen des Mieters die Schönheitsreparaturen nach seinem Geschmack auszuführen. Auch der Einbau von Schrankwänden und der Einbau von Einbauküchen oder Duschkabinen ist dem Mieter erlaubt, sofern ein Eingriff in die Bausubstanz damit nicht verbunden ist. Zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört auch das Anbringen von Dübeln und das Anbohren von Fliesen in notwendiger Zahl.

Zur Nutzung von Treppenhaus und Außenanlagen
Das Treppenhaus, die Hofflächen und die Außenanlagen können auch ohne Erwähnung im Mietvertrag mit genutzt werden. Das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern gehört hingegen nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, jedenfalls dann nicht, wenn andere zumutbare Abstellmöglichkeiten bestehen. Ein zum Haus gehörender Garten darf nur dann mit genutzt werden, wenn die Gartenfläche mit vermietet oder dem Wohnungsmieter zur Mitbenutzung überlassen worden ist.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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