FĂŒr die meisten Wohnungen muß der Mieter neben der Nettokaltmiete VorschĂŒsse fĂŒr die kalten und warmen Betriebskosten zahlen. Über diese VorschĂŒsse hat der Vermieter in angemessener Frist abzurechnen. Er muß hierzu die gesamten Betriebskosten zusammenstellen und auch einen sogenannten VerteilerschlĂŒssel, nach dem er diese Kosten verteilt (z.B. nach WohnflĂ€che oder nach Verbrauch) angeben. Schließlich muß er den vom Mieter fĂŒr seine Wohnung zu zahlenden Anteil berechnen und dann hiervon die gezahlten VorschĂŒsse abziehen.


Betriebskosten sind die Kosten, die dem HauseigentĂŒmer durch das Eigentum am GrundstĂŒck oder durch den bestimmungsgemĂ€ĂŸen Gebrauch des GebĂ€udes der NebengebĂ€ude, Anlagen, Einrichtungen laufend entstehen. Dazu zĂ€hlen zunĂ€chst die laufenden öffentlichen Lasten des GrundstĂŒckes; das ist in erster Linie die Grundsteuer.
UmlagefĂ€hig sind ferner die unmittelbaren Wasserkosten (Be- und EntwĂ€sserung) aber auch die Kosten fĂŒr die ZĂ€hlergebĂŒhren. Dagegen kann der Vermieter die Anschaffungs- und Installa- tionskosten z.B. fĂŒr den WasserzĂ€hler nicht als Betriebskosten umlegen, ebensowenig die Reparaturkosten fĂŒr die Beseitigung eines Wasserrohrbruches. Bei den Hausreinigungskosten ist zu beachten, daß der Vermieter nur die FlĂ€chen (Treppen, Flure, Hauseingang, Keller) heranzieht, die auch von allen Mietern genutzt werden bzw. genutzt werden können. Die Kosten fĂŒr die UngezieferbekĂ€mpfung sind nur dann Betriebskosten, wenn es sich um wiederkehrende, vorbeugende Maßnahmen handelt. Deshalb ist auch streitig, ob die Kosten fĂŒr eine Dachrinnenreinigung umlagefĂ€hig sind. Auch bei den Kosten der Straßenreinigung und MĂŒllabfuhr muß es sich um laufende Kosten handeln, was bei Kosten fĂŒr die Abfuhr von SperrmĂŒll oder Bauschutt nicht der Fall sein dĂŒrfte.
HĂ€ufiger Streitpunkt sind die Kosten des Hauswarts. Dessen Lohn wird nur dann als umlagefĂ€hig angesehen, wenn damit nicht auch betriebskostenfremde TĂ€tigkeiten (z.B. Reparaturen oder VerwaltertĂ€tigkeit) vergĂŒtet werden. Typische und auch umlagefĂ€hige HausmeistertĂ€tigkeiten sind die Haus- und Straßenreinigung, die Gartenpflege, die Bedienung der Zentralheizung und das Auswechseln von GlĂŒhbirnen. Bei der Gartenpflege muß der Mieter auch die Kosten fĂŒr die Pflege und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen tragen. Zu den Kosten der Beleuchtung gehören die Stromkosten fĂŒr die Außen- und Innenbeleuchtung, nicht jedoch die Kosten fĂŒr neue GlĂŒhbirnen. Zu den Kosten der Schornsteinreinigung zĂ€hlen in erster Linie die KehrgebĂŒhren des Schornsteinfegers.
FĂŒr FahrstĂŒhle sind in der Regel WartungsvertrĂ€ge abgeschlossen. Bei VollwartungsvertrĂ€gen können bis zu 80 % der Kosten den Betriebskosten zugeschlagen werden, der Rest entfĂ€llt auf die nicht umlagefĂ€higen Instandhaltungskosten.
Die Kosten fĂŒr den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder eines Breitbandkabelnetzes sind umlagefĂ€hig, nicht jedoch die Kosten fĂŒr den eigentlichen Anschluss des Hauses bzw. der Wohnung an das Breitbandkabelnetz. Solche Kosten kann der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung als Modernisierungskosten geltend machen. Hat der Vermieter die Gemeinschaftsantennenanlage von einem Betreiber gemietet, so kann er diese Miete als Betriebskosten umlegen. Zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören die PrĂ€mien der Sachversicherung (Feuer-, Sturm-, Wasser- und GlasschĂ€den) sowie die Haftpflichtversicherung fĂŒr das GebĂ€ude, den Öltank und den Aufzug. Die Heizkosten beinhalten die Kosten des Betriebes separater oder auch verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, die Wartungskosten und auch die Kosten der Ablesedienste zur Ermittlung des Verbrauches.
Zu den sonstigen umlagefĂ€higen Betriebskosten zĂ€hlen die Kosten von NebengebĂ€uden, Anlagen und Einrichtungen wie zum Beispiel Blitzableitern, SpielplĂ€tzen, FeuerlöschgerĂ€ten oder MĂŒllschluckern. UmlagefĂ€hig sind die Kosten jedoch auch hier nur dann, wenn es sich um wiederkehrende Kosten handelt.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

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