Die meisten Verträge können auch mündlich geschlossen werden. Für bestimmte Verträge, Rechtsgeschäfte oder Erklärungen verlangt der Gesetzgeber aber strengere Formerfordernisse: entweder Schriftform oder gar notarielle Beurkundung.


Die Schriftform hat einerseits Beweisfunktion - was man schwarz auf weiß hat, kann man auch leicht beweisen -, andererseits aber auch Warnfunktion. Der Schreibende, so die Unterstellung des Gesetzgebers, soll sich der einzugehenden Verbindlichkeit bzw. der Konsequenzen seines Rechtsgeschäftes bewußt werden.
So ist die Kündigung eines Wohnraummietvertrages nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt, § 564 a) Abs. 1 S. 1 BGB (s. Anm.). Der Kündigende soll sich bewußt werden, daß er mit dieser Kündigungserklärung seine Wohnung verliert, schlimmstenfalls also obdachlos werden könnte.

Faxschreiben erfüllt nicht die Schriftform
Im Zeitalter moderner Übertragungstechniken wird diese Schriftform gleichwohl nicht etwa durch eine Faxsendung gewahrt. Das beim Empfänger eintreffende Faxschreiben ist und bleibt eine Kopie, genügt also nicht der Schriftform. Dies wird häufig übersehen.
Gleichwohl läßt die Rechtsprechung einen nur mündlich geschlossenen Mietaufhebungsvertrag gelten.
Für die gesetzliche Schriftform gilt: Die Urkunde muß eigenhändig unterschrieben werden. Bei einem Vertrag heißt das, daß alle Vertragsparteien den Vertrag unterschreiben müssen. Haben aber die Parteien mehrere gleichlautende Vertragsausfertigungen erstellt (z.B. beim Mietvertrag eine Ausfertigung für den Vermieter und eine für den Mieter), so genügt es, wenn jede Vertragspartei eine Ausfertigung mit der Unterschrift der anderen Vertragspartei erhält.
Der Gesetzgeber verlangt für Mietverträge über Immobilien, also auch über Wohnraum, deren Laufzeit (oder auch Kündigungssperrfrist) von vorn herein länger als ein Jahr betragen soll, die (gesetzliche) Schriftform (s. § 566 S. 1 BGB).
An anderer Stelle (s. § 125 BGB) ist geregelt, daß Rechtsgeschäfte, die der gesetzlichen Form nicht genügen, nichtig sind. Diese harte Konsequenz wollte allerdings der Gesetzgeber für die vorgenannten Mietverträge nicht gelten lassen. Vielmehr gilt, daß solche gegen die Form verstoßenden Mietverträge als auf unbestimmte Zeit geschlossen sind. Sie können mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, frühestens jedoch zum Ende des ersten Vertragsjahres.

Formverletzung eröffnet Kündigungsrecht
Diese Möglichkeit, sich wegen eines Formmangels vorzeitig aus einem langfristigen und lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen, hat viele Betroffene auf den Plan gerufen. Sie (oder ihre Anwälte) suchen geradezu nach Formfehlern und werden dabei auch häufig fündig. Dies hängt nun mit den sehr strengen Formerfordernissen der gesetzlichen Schriftform zusammen. Der Mietvertrag muß als zusammenhängende Urkunde geführt werden. Gerade Loseblattsammlungen bergen die Gefahr eines Verstoßes gegen die Schriftform. Allerdings müssen die einzelnen Blätter nicht körperlich fest miteinander verbunden sein. Es genügt, daß sich die Einheitlichkeit der Urkunde etwa aus fortlaufender Durchnumerierung der Blätter oder auch durch die Durchnumerierung der einzelnen Bestimmungen oder durch einheitliche graphische Gestaltung, oder dem inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. Man kann sich dies so verdeutlichen: Jedes (lose) Blatt muß derart in Zusammenhang zu der Gesamturkunde stehen, daß es zweifelsfrei zugeordnet werden kann, selbst wenn man es für sich allein in der Mülltonne fände. Ist die Zuordnung unter keinem Gesichtspunkt möglich, ist die Schriftform verletzt mit den oben beschriebenen Folgen. Das gleiche gilt, wenn neben dem schriftlichen Vertrag ein wichtiger Bereich (Essentialie) zwischen den Parteien mündlich geregelt wird; auch dann liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor, der die Möglichkeit einer Kündigung mit gesetzlicher Frist eröffnet. Bei Geschäftsraummietverträgen gilt kein sozialer Kündigungsschutz, so daß dem Vermieter insoweit das selbe Recht zur Seite steht.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

(Anm.: Der Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Die Schriftform einer Kündigung ergibt sich aus § 568 Abs. 1 BGB)

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