Da der Vermieter eines Wohnraummietvertrages nicht die Möglichkeit hat, die Miete nach Vertragsabschluß durch eine sogenannte Änderungskündigung anzuheben, wurde die gesetzliche Grundlage für die Anhebung des Mietzinses bei laufendem Mietvertragsverhältnis geschaffen.


Neben der Möglichkeit, die Miete durch eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) (s.Anm.) auf das ortsübliche Niveau anzuheben, besteht die Möglichkeit durch eine Staffelmietvereinbarung, den Miet-zins für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe zu vereinbaren oder den Mietzins durch Vereinbarung einer Indexmiete an den Lebenshaltungskostenindex zu koppeln.
Der Vorteil der Staffelmiet- und Indexvereinbarung ist, daß ein formal aufwendiges Mieterhöhungsverlangen, wie es § 2 MHG vorschreibt, entfällt und somit auch etwaige gerichtliche Auseinandersetzungen über die orts-übliche Vergleichsmiete für die vermieteten Räumlichkeiten.

Zur Staffelmietvereinbarung
Inhalt einer Staffelmietvereinbarung ist, daß sich der Mietzins nach einer bestimmten Zeit um einen bestimm-ten Betrag erhöht. Der Mietzins ist dann zu dem vertraglich vereinbarten Termin ohne weitere Zahlungsauffor-derung fällig. Sowohl der Anfangsmietzins, als auch der jeweils maßgebliche Mietzins oder der jeweilige Er-höhungsbetrag muß betragsmäßig in DM im Mietvertrag ausgewiesen sein. Die Dauer einer solchen Vereinba-rung darf maximal 10 Jahre umfassen und der Mietzins muß jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben.

Einigen sich die Parteien auf eine solche Staffelmietvereinbarung, darf der Vermieter nicht zusätzlich die Miete nach dem Vergleichsmietensys-tem, mithin gemäß § 2 MHG oder aufgrund durchgeführter Modernisierung oder gestiegener Kapitalkosten erhöhen. Lediglich eine Anpassung der Betriebskostenvorschüsse ist möglich. Häufig wird bei Verwendung einer Staffelmietvereinbarung gleichzeitig das Mietvertragsverhältnis befristet. Eine solche Befristung schließt die Möglichkeit beider Vertragsparteien, das Vertragsverhältnis ordentlich zu kündigen, aus.
Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, so darf das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für 4 Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Eine darüber hinausgehende Befris-tung ist unwirksam.
Somit hat der Mieter die Möglichkeit, sofern der nach der Staffelmietvereinbarung geschuldete Mietzins die ortsübliche Miete erheblich übersteigt, den Vertrag zu kündigen.

Zur Indexmiete
Gemäß § 10 a) MHG ist eine Mietanpassungsvereinbarung zulässig, mit der die zukünftige weitere Entwick-lung des Mietzinses von der Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung abhängig gemacht wird. Die Voraussetzungen für eine Indexvereinbarung haben sich aufgrund des Euro-Einführungsgesetz zum 01.01.1999 verändert.
Danach darf der Mietzins nur an den Gesamtlebenshaltungskostenindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird, gekoppelt werden.
Erste Voraussetzung für eine solche Indexklausel ist, daß der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jah-ren auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet oder der Mietvertrag für die Dauer der Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossen wird. Die Indexvereinbarung muß schriftlich festgelegt sein und darf höchstens der prozentualen Änderung des Lebenskostenindexes entsprechen.
Auch die Änderung des Mietzinses muß durch schriftliche Erklärung geltend gemacht werden.
Der Vermieter muß hierbei lediglich die Änderung des Indexes sowie die sich daraus ergebende Steigerung für den Mietzins dem Mieter vorrechnen. Der Mieter ist dann verpflichtet, den erhöhten neuen Mietzins mit Be-ginn des übernächsten Monats der auf den Zugang der Erklärung des Vermieters folgt, zu zahlen.
Die Anhebung der Miete nach § 2 MHG und wegen gestiegener Kapitalkosten ist wiederum ausgeschlossen. Eine Erhöhung des Mietzinses wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Änderungen aufgrund von Umständen durchführte, die er nicht zu vertreten hat. Wie bei der Staffelmietvereinbarung muß auch während der Geltung der Indexvereinbarung der Mietzins für die Mindestzeit von 1 Jahr , abgesehen von Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder gestie-gener Betriebskosten, unverändert bleiben. Maßgebend für die Ermittlung der Jahresfrist ist der Wirksam-keitszeitpunkt der letzten Erhöhung.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings

(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich noch auf die alte Fassung des BGB. Die Staffelmiete richtet sich heute nach § 557a BGB und die Indexmiete nach § 557 b BGB. Die Mieterhöhungen allgemein sind nicht mehr nach MHG zu fordern, sondern nach §§ 557 ff BGB.

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