Obwohl das bĂŒrgerliche Gesetzbuch in einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen die einzelnen Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter zwingend festlegt (z.B. wer instandsetzungsverpflichtet ist, welche KĂŒndi-gungsfristen vom Vermieter eingehalten werden mĂŒssen oder daß die Kaution in drei Raten gezahlt werden darf) gibt es zahlreiche Einzelfragen, die zwischen den Parteien bei Abschluß eines Mietvertrages noch zu regeln sind.


Wegen der Kompliziertheit des Mietrechtes, aber sicher auch aus praktischen GrĂŒnden werden die einzelnen Vertragsbestimmungen nicht im einzelnen Punkt fĂŒr Punkt zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern man bedient sich in der Regel eines Mietvertragsformulars. Dadurch tragen die Parteien in der Regel Vorsorge da-hingehend, daß eine wichtige Regelung ĂŒber eine Einzelfrage nicht vergessen wird.
Vermieterseits wird jedoch hin und –wieder ĂŒbersehen, daß bei der Verwendung von Mietvertragsvordrucke eine andere Gefahr droht, nĂ€mlich die Gefahr einer insgesamt unwirksamen Vertragsklausel. Dabei handelt es sich zumeist um Vereinbarungen zu Lasten des Mieters. Wurde der Mieter beispielsweise nicht wirksam verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszufĂŒhren oder die Be-triebskosten zu tragen, so kann dies fĂŒr den Vermieter erhebliche nachteilige wirtschaftliche Folgen haben.

Kontrolle von Vertragsbedingungen durch das AGB-Gesetz

Auf der Grundlage des Gesetzes zur Regelung des Rechtes der allgemeinen GeschĂ€ftsbedingungen entscheidet das Gericht, ob eine Vertragsklausel ĂŒberraschend oder unklar ist, oder eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt wird.

WĂ€hrend dieses Gesetz frĂŒher nur dann galt, wenn der Vermieter seinerseits mehrfach ein Mietvertragsmuster verwandt hat, wurde nunmehr aufgrund einer EG-Richtlinie der Geltungsbereich dieses Gesetzes erweitert. Danach findet das Gesetz auch Anwendung, wenn der Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen oder berufli-chen TĂ€tigkeit den Mietvertrag vorlegt und die RĂ€ume zu Wohnzwecken angemietet werden.

Instandhaltungs- und Wartungsklauseln

HĂ€ufig liest man im Mietvertrag zum Beispiel folgende Klausel: „Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trĂ€gt der Mieter unmittelbar sĂ€mtliche Reparatur-, Be-triebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat mindestens einmal jĂ€hrlich zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen.“
Vorgenannte Klausel ist schon deshalb unwirksam, da Kleinstreparaturen nur dann auf den Mieter abgewĂ€lzt werden dĂŒrfen, wenn die Kosten je Reparatur und jĂ€hrlich der Höhe nach begrenzt wurden. Ferner erlaubt die Rechtsprechung nur dann den Mieter mit Kosten zu belasten, wenn es sich um Reparaturen an GegenstĂ€nden handelt, die dem hĂ€ufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Dementsprechend sind auch die Klauseln „Der Mieter ist verpflichtet, GlasschĂ€den in seiner Wohnung selbst zu ersetzen“ oder „Der Mieter hat bei Auszug den Teppichboden zu erneuern, wenn dieser verschlissen ist“ oder „Der Mieter hat Verstopfungen an den EntwĂ€sserungsrohren in seiner Wohnung selbst zu beseitigen“ unwirksam.
Ob der Mieter wirksam verpflichtet werden kann, fĂŒr eine einzelne Reparatur 150,00 DM und im Jahr bis 6 % der Jahresgrundmiete fĂŒr kleine Reparaturen zu zahlen, ist streitig. Geht man von einer monatlichen Miete von 1.400,00 DM, so könnte eine solche Klausel dazu fĂŒhren, daß bei mehrfachen Reparaturen der Mieter im Jahr mit Instandhaltungskosten von mehr als 1.000,00 DM belastet wird. Ob dies höchstrichterlich als angemessen erachtet wird, bleibt abzuwarten. Die grĂ¶ĂŸten Risiken kann man dadurch ausschließen, indem stets einen aktuellen Mustermietvertrag verwendet.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

(Anm.: Zudem wurden einige Klauseln bezĂŒglich der Schönheitsreperaturen vom BGH als unwirksam erachtet. Siehe dazu den Artikel und die Anmerkung zu Schönheitsreperaturen)

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