Bei dem Abschluß eines Wohnraummietvertrages bindet sich der Vermieter dauerhaft, ohne in der Regel die Möglichkeit zu haben, sich einseitig vom Vertrag lösen zu können. Das Gesetz räumt dem Vermieter daher das Recht ein, während des Mietverhältnisses die Miete anzuheben, oder zukünftige Mietzinserhöhungen schon bei Vertragsabschluß durch Staffelung des Mietzinses zu vereinbaren.

Das in § 2 des Miethöhegesetzes (MHG)(s. Anm.) verankerte Recht des Vermieters, in zeitlich vorgeschriebenen Abständen die Anhebung der Miete auf das ortsübliche Niveau verlangen zu können, erfordert ein formal aufwendiges Mieterhöhungsverfahren. Stimmt der Mieter nicht zu, kommt es zudem häufig zum Rechtsstreit über die Höhe der ortsüblichen Miete für ver-gleichbaren Wohnraum.
Die Anpassung der Miete kann jedoch durch regelmäßige Erhöhungen marktorientiert erfolgen.

Eine Staffelmietvereinbarung ist für einen Zeitraum bis zu 10 Jahren zulässig. Inhalt, ist die Erklärung der Mietvertragsparteien, dass sich der Mietzins nach einer bestimmten Zeit um einen bestimmten Betrag erhöht. Ist die Staffelmiete wirksam vereinbart, schuldet der Mieter sozusagen „automatisch“ zum jeweiligen Erhö-hungszeitpunkt die erhöhte Miete, ohne dass es einer Erklärung des Vermieters bedarf. Das Gesetz verlangt bei Wohnraum, dass der Anfangsmietzins und der erhöhte Mietzins oder der jeweilige Erhöhungsbetrag selbst in DM ausgewiesen wird. Die Angabe der Steigerung durch Benennung eines Prozent-satzes reicht bei Wohnraum nicht aus. Bei einem Geschäftsraummietverhältnis sind die Parteien hingegen in Ihrer Vereinbarung insoweit frei.
Die Zeitabstände zwischen den einzelnen Mietzinsstaffeln muß nicht gleich lang zu sein. Der Mietzins muß bei Wohnraum jedoch jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt, sonst ist die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam und der Mieter kann darauf geleistete Zahlung ggf. zurückfordern.

Die Staffelmietvereinbarung ermöglicht dem Vermieter verläßliche Schätzungen der Mieteinnahmen, bietet jedoch nur begrenzt Schutz gegen inflationäre Tendenzen.
Der Mieter hat eine Basis zukünftige Mietbelastungen langfristig zu kalkulieren, jedoch kann die vorab verein-barte gestaffelte Miete, die nach § 2 MHG zulässige Miete gegebenenfalls auch übersteigen. Während bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG nur eine Anhebung auf die ortsübliche Miete verlangt werden darf, kann der jeweilige Staffelmietzins die ortsübliche Miete um maximal 20 % übersteigen, ohne daß die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung berührt wird. Ferner darf der Vermieter von Wohnraum zusätzlich die Miete nach § 2 MHG oder wegen durchgeführter Modernisierung oder gestiegener Kapitalkosten nicht erhöhen. Lediglich eine Anpassung der Betriebskosten-vorschüsse ist möglich. Bei absehbarem Modernisierungsbedarf eines Hauses empfiehlt sich die Staffelmietver-einbarung daher nicht.

Angesichts der relativ langen Laufzeit der Staffelmietvereinbarung von bis zu 10 Jahren steht dem Mieter die Möglichkeit zu, sich jedenfalls nach 4 Jahren vom Vertrag zu lösen.
Wird der Mietvertrag beispielsweise auf eine Zeit von 6 Jahren befristet, was grundsätzlich die ordentliche Kündigung beider Vertragsparteien ausschließt, so kann der Mieter gleichwohl bei Vereinbarung einer Staf-felmietvereinbarung zum Ablauf von 4 Jahren, berechnet seit Abschluss der Vereinbarung , kündigen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings in Berlin

(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Mieterhöhungen richten sich derzeit nach §§ 557 ff. BGB. Die alten Regelungen sind weiter anwendbar für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden. )

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