Mietereinbauten im gesellschaftlichen Interesse

Manch ein Mieter, der erhebliches Geld in seine Mietwohnung investierte und das Bad neu verfliest und eine Zwischendecke eingezogen hat, erhofft beim Mietvertragsende vom Vermieter eine entsprechende Entschädigung.

Mit Unverständnis reagiert er dann auf die Forderung des Vermieters auf Schadenersatz in Höhe der Rückbaukosten. Eine Situation, die häufig zum Streit führt. Bei Mietvertragsende ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, seine bewegliche Habe fortzuschaffen und bauliche Änderungen der Mietsache, die durch ihn vorgenommen worden sind, zu beseitigen. Bezüglich Einrichtungen, wie z. B. Heizungsanlagen, installierten Waschbecken und Badewannen, Steckdosen und Schaltern, verlegten Teppichen oder im Garten eingepflanzter Bäume und Sträucher, besteht nicht nur eine Pflicht, sondern auch ein Recht zur Wegnahme. Möchte der Vermieter, dass eine Einrichtung zurückgelassen wird, so muss er dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlen. Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien, wonach Einrichtungen entschädigungslos zurück-zulassen sind, sind unwirksam.
Da der Vermieter häufig jedoch die Einrichtungen oder baulichen Änderungen des Mieters nicht übernehmen will, fordert er den Rückbau.

Nur im Ausnahmefall besteht kein Rückbauanspruch
Eine bauliche Maßnahme oder eingebrachte Einrichtung seitens des Mieters muss nicht entfernt werden, wenn diese erforderlich war, die Wohnung erst in einen vertragstauglichen Zustand zu versetzen. Ein Fensterflügel, der bei Vertragsabschluss fehlte, oder eine Beheizungsmöglichkeit muss also vor dem Auszug nicht wieder zurückgebaut werden, auch wenn der Einbau durch den Mieter erfolgte. Kommt der Vermieter während der Mietzeit der Aufforderung zur Beseitigung eines Mangels nicht nach, oder muss im Rahmen einer Notmaßnahme schnell gehandelt werden, ohne dass dem Vermieter eine Frist gesetzt werden kann, so kann der Mieter eine notwendige Baumaßnahme selbst ausführen und beispielsweise ein defektes Türschloss oder Wasserrohr austauschen lassen. Diese Einrichtungen muss der Mieter bei Vertragsende nicht zurückbauen, ihm steht vielmehr nach Durchführung der Maßnahme ein Anspruch auf Erstattung der Kosten gegen den Vermieter zu.
Der Mieter ist selbstverständlich auch dann zum Rückbau der Einrichtung oder baulichen Veränderung nicht verpflichtet, wenn er zu der entsprechenden Baumaßnahme durch den Mietvertrag verpflichtet wurde oder der Vermieter auf einen Rückbauanspruch verzichtet. Genehmigt ein Vermieter eine Baumaß-nahme des Mieters in der Wohnung, so verzichtet er grundsätzlich nicht auf das Recht, bei Vertragsende die Beseitigung derselben zu verlangen.

Besonderheiten gelten bei DDR-Mietverträgen
Wurde der Mietvertrag vor dem 03.10.1990 in der DDR abgeschlossen, so richtet sich die Rückbauverpflichtung nach dem Zivilgesetzbuch der DDR. Danach ist der Mieter, der die bauliche Veränderung mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt hat, zu deren Beseitigung bei Vertragsende nicht verpflichtet. Erlangt der Vermieter durch die bauliche Maßnahme einen wirtschaftlichen Vorteil, z. B. weil er für die Restnutzungsdauer der baulichen Veränderung von einem Nachmieter einen höheren Mietzins verlangen kann, so steht dem Mieter sogar ein Entschädigungsanspruch zu. Selbst wenn die Baumaßnahme nicht mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt wurde, kann die Beseitigungspflicht bei Vertragsende entfallen, wenn die bauliche Veränderung zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hat, die im gesellschaftlichen Interesse lag. Ein solches gesellschaftliches Interesse haben die Gerichte bei der Errichtung einer Garage auf einem vermieteten Grundstück, bei dem Einbau einer Gasaußenwandheizung (Gamat) und der Verlegung eines Linoleumfußbodens in Küche und Bad einer Mietwohnung gesehen.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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