Wenn der Vermieter untätig ist, kann der Mieter selbst instandsetzen


von Steffen Hennings


Anfang des Jahres 2002 stellte eine Mieterin einer Bernauer Altbauwohnung fest, dass ihre Wohnung nicht nur preiswert, sondern im Winter  auch sehr kalt ist. Obwohl sie sich bemühte, misslang es ihr mittels der zwei vorhandenen Öfen die 3 Zimmer-Wohnung ausreichend zu erwärmen. Die Mieterin minderte die Miete erheblich und der Vermieter kündigte das Mietvertragsverhältnis wegen Zahlungsverzuges, so dass man sich vor dem Amtsgericht Bernau traf.

Da zwischenzeitlich die Wohnung
über neue Fenster verfügte, hofften die Parteien, dass zukünftig eine ausreichende Beheizung der Wohnung möglich sei. Über die rückständige  Miete einigte man sich und setzte das Mietverhältnis fort.
Auch im Jahr 2003 fror die Mieterin in ihrer Wohnung. Da sie mit der Mietminderung in der Vergangenheit keinen Erfolg hatte, stellte sie bei Gericht einen so genannten Beweissicherungsantrag. Das Gericht beauftragte einen Sachverständigen mit der Überprüfung der Öfen. Dieser stellte fest, dass beide Öfen abgetragen und den Schornsteinverhältnissen angepasst  neu errichtet werden müssen. Der Vermieter wurde durch die voraussichtlichen Kosten von ca. 10.000,00 € abgeschreckt und wartete zunächst ab. Die Mieterin erhob Klage und verlangte vom Vermieter die Errichtung von zwei neuen Öfen. Das Amtsgericht Bernau verurteilte den Vermieter 2004, die Öfen in der Wohnung der Mieterin zu errichten. Vergessen wurde allerdings, das Urteil mit einer Vollstreckungsklausel zu versehen. Die fehlende Formalie hatte Folgen in der Zwangsvollstreckung. Der Beschluss des Amtsgerichtes, in dem der Mieterin nachfolgend erlaubt wurde, in der Wohnung zwei Kachelöfen zu errichten und der den Vermieter verpflichtete. dafür einen Vorschuss von 10.000,00 € an die Mieterin zu zahlen, wurde vom Landgericht aufgehoben. Die Mieterin hatte jedoch bereits auf den Konten ihres Vermieters Guthaben gepfändet und die zwei Öfen errichtet. An den Ofensetzer hatte sie 9.500,00 € bezahlt.
Die Pfändung wurde nun aufgehoben. Der Vermieter war nicht bereit, die Kosten für die Öfen zu ersetzen. Er kündigte den Mietvertrag erneut mit der Begründung,  dass die Mieterin gar nicht berechtigt sei, solche erheblichen Baumaßnahmen in der Wohnung durchzuführen. Zudem sei die Pfändung seiner Bankkonten auf der Grundlage eines unwirksamen Beschlusses und somit zu Unrecht erfolgt. Erneut kam es zum Rechtsstreit, der Vermieter verlangte die Räumung der Wohnung, die Mieterin den Ersatz der Kosten für die Errichtung der Öfen.
Im Jahr 2006 wurde der Vermieter dann verurteilt, an die Mieterin die Kosten von 9.577,00 € für die Errichtung der zwei Öfen zu erstatten. Die Erstattungspflicht konnte sich zwar nicht aus dem unwirksamen Vollstreckungsbeschluss ergeben, aber aus § 536 a Abs. 2 BGB.
Danach ist der Mieter berechtigt, Mängel der Mietsache selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Kosten vom Vermieter zu verlangen, wenn es sich um eine so genannte Notmaßnahme handelt oder der Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels verstreichen lässt. Da der Vermieter trotz rechtskräftiger Verurteilung und einer Aufforderung der Mieterin die neuen Öfen nicht setzen ließ, lagen die Voraussetzungen vor. Die Argumente des Vermieters, dass eine Gasetagenheizung für die Wohnung preiswerter und zeitgemäßer gewesen wäre, als zwei neue Kachelöfen, ließ das Gericht nicht gelten. Seine Auffassung, dass das Mietverhältnis zerrüttet sei, wurde allerdings auch vom Gericht geteilt.
Die Parteien einigten sich erneut. Die Mieterin erhielt die Kosten für die Errichtung der zwei Öfen und einen weiteren Betrag dafür, dass sie auszieht.

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin

 

 

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