Verlust des Minderungs-rechts?

von Ferdinand Klasen

Nach dem Gesetz (§ 536 b BGB) verliert ein Mieter dann sein Minderungsrecht, wenn er a) den Mangel bei Vertragsabschluss kennt, b) ihm der Mangel in Folge eigener grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter ihm diesen auch nicht arglistig verschwiegen hat oder c) er die Mietsache bei Kenntnis des Mangels gleichwohl annimmt, ohne sich seine diesbezüglichen Rechte  vorzubehalten.
Der Verlust dieses Gewährleistungsrechts (Minderung) führt aber nicht zum Verlust des Erfüllungsanspruches (auf Mangelbeseitigung), weshalb der Mieter weiterhin die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrages erheben kann (so genanntes Zurückbehaltungsrecht).
Bis zum BGH gelangte folgender Fall: Der beklagte Mieter wurde von seinem klagenden Vermieter nach vorausgegangener fristloser Kündigung wegen Mietrückstandes auf Räumung eines Ladengeschäfts im Erdgeschoss, Gewölbekellers und Lagerraums im Untergeschoss in Anspruch genommen. Der Mieter hatte diese Räume für fünf Jahre angemietet. Im Mietvertrag stand u.a. folgendes: „Der Mieter hat das Mietobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeit vorhandenen Zustand. Er anerkennt ausdrücklich, dass es für die von ihm vorgesehenen Vertragszwecke in der vorliegenden Form geeignet ist.“.
Noch vor Vertragsabschluss bestätigte der Mieter schriftlich, die Räumlichkeiten entsprächen seinen Vorgaben.

Der Gewölbekeller bestand aus gemauerten, unverputzten Wänden und Decken; aus den Fugen rieselte Sand. Deshalb behielt der Mieter 62,5% der Miete ein. Das Amtsgericht verurteilte zur Räumung und begründete dies damit, dass dem Mieter noch vor Vertragsabschluss das Ver-sanden in dem Gewölbekeller aufgefallen sein müsse. Wenn er dann gleichwohl die Mietsache unbeanstandet entgegennehme, sei zu unterstellen, dass er dieses Versanden nicht als Mangel empfinde. Diese Auffassung werde zudem unterstrichen durch das vorzitierte Mieterschreiben, wonach die gegebenen Örtlichkeiten den Vorgaben entsprächen. Darüber hinaus, so meinte das Amtsgericht, deute die eingangs zitierte Vertragsregelung darauf hin, dass irgendein Mangel vorgelegen haben müsse. Nachdem das Versanden der einzig gerügte Mangel des Mietobjekts sei, deute dies ebenfalls darauf hin, dass das Versanden bereits bei Vertragsabschluss dem Mieter bekannt gewesen sein müsse.
Das Landgericht bestätigte das Amtsgericht in seiner Auffassung zum einen damit, dass es als Berufungsgericht aufgrund des neuen Rechtsmittelrechts an der Überprüfung der  Feststellungen des Amtsgerichts gehindert sei, darüber hinaus müsse dem Mieter der Mangel des Absandens jedenfalls in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein, weshalb er auch aus diesem Grunde mit seinem Minderungsrecht ausge-schlossen sei.
Der BGH hob beide Entscheidungen auf und führte aus:  1. Das Amtsgericht habe in unzulässiger Weise sowohl jenes Schreiben des Mieters an den Vermieter als auch jene eingangs zitierte vertragliche Regelung ausgelegt. Letzterer komme gerade nicht die vom Amtsgericht an-genommene Indizwirkung zu. Vielmehr handele es sich um eine in vielen Mietverträgen verwendete Formulierung, die sich in der Beschreibung des Mietobjekts erschöpfe.
2. Das Landgericht habe verkannt, dass den  Mieter im Hinblick auf etwaige versteckte Mängel keine  Erkundungs- und Untersuchungspflicht treffe. Grob fahrlässig handele er nur, wenn er die erforderliche Sorg-falt bei Vertragsschluss in ungewöhnlich hohem Maße verletze und dasjenige unbeachtet lasse, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Darüber hinaus habe das Landgericht die Frage nicht geprüft, ob nicht der klagende Vermieter gerade dieses Versanden als Mangel dem beklagten Mieter arglistig verschwiegen habe. Der Mieter habe vorliegend auch nicht seinen Anspruch auf Man-gelbeseitigung verloren, weshalb ihm zusätzlich zur Minderung auch noch das Zurückbehaltungsrecht zur Seite stehe, welches laut Rechtsprechung mit dem 3-5fachen des berechtigten Minderungsbetrages zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen ist .
Der BGH verwies zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts  die Sache zurück an das Landgericht.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin