Eine Unterschrift muss nicht gut lesbar, aber individuell sein

von Steffen Hennings

Bei Mietverträgen über Gewerberäumen ist das Kündigungsrecht des Vermieters im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen nicht gesetzlich eingeschränkt. Beide Vertragsparteien können den Vertrag über die Geschäftsräume bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Jeder Mieter, der einen Gewerbebetrieb aufbaut, wird allerdings dann interessiert sein, Planungssicherheit über mehrere Jahre zu erlangen. Auch der Vermieter ist daran interessiert, die Mieterträge für einen möglichst langen Zeitraum sicherzustellen. Daher wird in der Praxis ein Gewerbemietvertrag für 3, 5 oder mehr Jahre befristet und damit das so genannte „ordentliche Kündigungsrecht“, also die Möglichkeit ohne Vorliegen besonderer Gründe zu kündigen, ausgeschlossen.
Nach § 550 BGB bedarf aber ein solcher befristeter Vertrag, der länger als 1 Jahr Laufzeit vorsieht, der Schriftform. Will sich bei sinkenden Mietpreisen, die eine oder andere Vertragspartei vom Vertrag lösen, so beginnt die Suche nach Verstößen gegen die Schriftform. Wurde z.B. der ursprüngliche Mietvertrag oder notwendige Anlagen nicht unterzeichnet, oder Vertragskonditionen später mündlich geändert, so ist der Vertrag zwar wirksam, die Kündigungsmöglichkeit für beide Parteien ist aber eröffnet. Dies brachte einen Arzt aus Mahlsdorf bzw. seinen Rechtsanwalt auf eine Idee. Sein Mietvertrag über eine Arztpraxis war bis 31.12.08 befristet. Die vereinbarte Miete war jedoch sehr hoch und die Einnahmen sanken. In seiner Kündigung im Juni 2006 meinte der Mieter, dass ihm ein Kündigungsrecht zustünde, da ein schriftlicher Vertrag nicht vorliegt. Dazu fehle es an der Unterschrift des Vermieters. Der Mietvertrag endet zwar mit einer Zickzacklinie, dies  sei jedoch nicht die vom Gesetz geforderte Unterschrift, sondern lediglich ein Kürzel.
Tatsächlich hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass es zwar bei einer Unterschrift auf die Lesbarkeit nicht ankommt, der Schriftzug jedoch Andeutungen von Buchstuben erkennen lassen muss. Der Schriftzug muss zudem einen Rückschluss auf die Identität des Unterschreibenden zulassen. Dazu muss die Unterschrift individuelle charakteristische Merkmale aufweisen und sich als Wiedergabe eines Namens darstellen.
Da sich der Vermieter um seine Einnahmen sorgte und auf die Fortsetzung des Vertrages bestand, stritten die Parteien vor dem Landgericht Berlin. Dieses wies zunächst darauf hin, dass Unterschriften einer großen Variationsbreite und im Laufe der Zeit einem Abschleifungsprozess unterliegen und deshalb ein großzügiger Maßstab anzulegen sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Autorenschaft des Unterzeichnenden feststeht. Da sich am Ende des Mietvertrages ein Stempelaufdruck mit dem Namen des Vermieters befand, war zumindest unstreitig, dass die nachfolgende Wellenlinie vom diesem stammte. Das Gericht erkannte bei wohlwollender Betrachtung anhand der Auf- und Abwärtslinie auch drei Buchstaben des aus 11 Buchstaben bestehenden Namens des Vermieters und darüber hinaus auch charakteristische und individuelle Merkmale in der Unterschrift des Vermieters. Es entschied, dass es sich bei der Wellenlinie doch um eine Unterschrift handelt und dementsprechend die Schriftform eingehalten sei. Somit war die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam. Nachdem auch das Kammergericht als zweite Instanz andeutete, dass man der landgerichtlichen Entscheidung folgen will, haben sich die Parteien geeinigt. Der Arzt wurde aus dem Mietvertragsverhältnis entlassen, musste dafür allerdings einen erheblichen Geldbetrag an den Vermieter zahlen, um mögliche Mietausfälle für die Zukunft zu kompensieren. Der beteiligte Vermieter unterschreibt seine Mietverträge seit dem mit wesentlich weniger Schwung, dafür aber lesbarer.

Der Autor ist Sozius in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht