Quotenklauseln in Wohnraummietverträgen sind unwirksam

von Steffen Hennings

Im Jahr 2003 schloss ein sehr gewissenhafter und auch rechtskundiger Vermieter einen Mietvertrag über eine 3 Zimmerwohnung in Berlin-Wedding. Bevor er den Mustermietvertrag der Interessentin vorlegte, ließ er jede Reglung im Vertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen.
 Bei der Wohnungsübergabe erstellte er mit der Mieterin  ein 7 seitiges Protokoll, in dem die Räume detailliert beschrieben wurden. Auch ein Hinweis des Vermieters, dass die Halogenstrahler im Flur der Wohnung nur mit den vorhandenen 20 Watt Glühlampen betrieben werden dürfen, war enthalten.
Die Mieterin kündigte zum 31.01.06. Sie wartete ab, bis die dem Vermieter zustehende Prüf- und Überlegungsfrist von sechs Monaten verstrichen war und forderte dann die Rückzahlung ihrer Kaution von etwa 1.800,00 €. Der Vermieter lehnte die Rückzahlung ab und verwies auf die im Vertrag enthaltene so genannte Quotenklausel.
Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen, so sind diese in der Regel in Bad und Küche nach 3 Jahren, in den Wohnräumen nach 5 und in den Nebenräumen nach 7 Jahren auszuführen. Eine Quoten – oder Abgeltungsklausel verpflichtet den Mieter darüber hinaus, anteilige Malerkosten zu tragen, wenn der Vertrag vor Ablauf der genannten Fristen endet oder die Malerarbeiten vom Mieter vor mehr als einem Jahr ausgeführt wurden. Nach einer Mietzeit von 2 Jahren forderte der Vermieter 40 % der Kosten für die malermäßige Renovierung der gesamten Wohnung, also aller Wände, Fußböden und Decken, der Fenster, Türen und Heizkörper. Der vorgelegte Kostenvoranschlag des Malers ergab eine Kostenbeteiligung für die Mieterin von 3.280,00 €.
Ferner  verlangte der Vermieter die Kosten von 215,00 € für den Einbau eines neuen Transformators für die Halogenstrahler im Flur der Wohnung. Der Vermieter behauptete, die Mieterin habe den Trafo beschädigt, in dem sie die vorhandenen 20 Watt Glühlampen gegen 50 Watt Glühlampen auswechselte.  Die Mieterin meinte das die falschen Glühlampen schon bei Vertragsbeginn vorhanden waren, sie die Angaben im Übergabeprotokoll wegen der Deckenhöhe von 3 m  jedoch nicht überprüfen konnte.

Der Bundesgerichtshof schafft kein Recht, er wendet es nur an

Die Mieterin verklagte ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Mit ihrer Klage hatte sie vor dem Amtsgericht Wedding überwiegend Erfolg. Zuvor hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.10.06 (VIII ZR 52/06)  nach  26 Jahren seine Rechtsprechung geändert. Er vertrat nunmehr die Auffassung, dass die Quotenklauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung verpflichten, sich bei Vertragsende an den Malerkosten zu beteiligen, unwirksam sind. Wegen der starren Berechnungsweise der Kostenbeteiligung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, nach § 307 Abs. 1 BGB führt dies zur Unwirksamkeit der Regelung.
 Den Einwand des Vermieters, dass in seinem Mietvertrag nur Regelungen enthalten sind, die der Bundesgerichtshof in früheren Entscheidungen für wirksam erachtet habe, er also sozusagen “Bestandschutz“ genießt, nützte ihm nichts. Da die Gerichte kein Recht schaffen, sondern es nur anwenden, müssen die am Rechtsverkehr Beteiligten damit leben, dass sich die Rechtsprechung entwickelt und auch verändert.
 Wenig tröstend war, dass dem Vermieter die Kosten für die Erneuerung des Lichttrafos im Flur zugesprochen wurden. Das Gericht ging davon aus, dass ein beidseitig unterzeichnetes Wohnungsübergabeprotokoll die tatsächliche Vermutung über den Zustand der Wohnung begründet, so dass die Mieterin die Unrichtigkeit des Protokolles hätte beweisen müssen. Dies gelang ihr nicht.

Der Autor ist Sozius in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht