Der Vermieter muss mögliche Gefahrquellen beseitigen

von Steffen Hennings

Jeder, der irgendeine Gefahrenquelle schafft, muss die notwendigen Vorkehrungen treffen, damit Dritte nicht zu schaden kommen. Diese so genannte Verkehrssicherungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf die vermietete Wohnung und auf die Gemeinschaftsflächen, d.h. das Treppenhaus, den Hof oder den Garten. Um eine Gefährdung der Mieter zu verhindern, ist der Vermieter verpflichtet, alle Einrichtungen wie Gasleitungen, Elektroanlagen, Fahrstühle etc. regelmäßig zu prüfen. Er muss Sorge dafür tragen, dass Treppen und Flure regelmäßig gereinigt und ausreichend beleuchtet werden. Im Winter sind die Hof- und Wegflächen des Grundstückes von Schnee und Eis zu beräumen.
Eine Verkehrssicherungspflicht, die dazu führt, dass jede Schädigung ausgeschlossen wird, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Es reicht daher aus, dass der Vermieter die zumutbaren Sicherheitsvorkehrungen trifft, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger und gewissenhafter Dritter für ausreichend halten darf, um den Mieter und seine Angehörigen vor Schaden zu bewahren. Der Vermieter muss dementsprechend nur Vorkehrungen gegen  nahe liegende Gefahren treffen und nicht gegen jede denkbar mögliche Gefahr. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, wie zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes beweisen.
Im Mai 1990 ist ein Mieter in Hannover von seinem Nachtdienst in seine Wohnung zurückgekehrt. Beim Hinuntergehen der Treppe verfehlte er die letzte Stufe und stürzte mit seinem linken Arm gegen die Außenwand des Treppenhauses. Diese bestand teilweise aus Betonrippen, teilweise aus zerbrechlichen Glasscheiben.  Als er versuchte, den Arm herauszuziehen, zerbrach er mit dem rechten Arm eine weitere Scheibe. Er erlitt schwere Schnittverletzungen an beiden Armen. Der Vermieter meinte, dass er die Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt habe. Er verwies darauf, dass die Gestaltung der Außenwand des Treppenhauses von einem Architekt geplant und von der Bauordnungsbehörde genehmigt worden sei.
Der Bundesgerichtshof sprach dem Mieter Schadenersatz zu. Auch ohne die Spezialkenntnisse eines Architekten muss es für den Eigentümer und Vermieter offenkundig gewesen sein, dass von der Treppe stürzende Personen sich an dem leicht zersplitterndem Glas der Außenwand verletzen können. Eine solche Verletzung hielt der Bundesgerichtshof für nahe liegend.
In einem anderen Fall bezog eine Familie mit drei Kleinkindern eine 1996 errichtete 6-Zimmerwohnung. Die Zimmertüren bestanden aus Holz und im unteren Bereich, nämlich in einer Höhe von 40 cm, waren in den Türen einfache Glasscheiben eingesetzt worden.
Im März 2003 durchschlug eines der Kinder  beim Spielen mit Kopf und Schultern die Scheibe. Dadurch gelangte ein winziges Teil aus der zersplitterten Scheibe in das linke Auge des Kindes, wodurch das Kind die Sehkraft dieses Auges nahezu vollständig verlor.
Der Bundesgerichtshof vertrat hier die Auffassung, dass dem Vermieter an diesem Schaden kein Verschulden trifft (BGH vom 16.05.2006, VI RZ 189/05). Der Vermieter habe zwar gewusst, dass die Wohnung von einer Familie mit 3 Kindern bewohnt werde, habe aber nicht ernstlich mit einem solchen Unfall rechnen müssen. Es wurde auch nicht behauptet, dass solche Vorfälle bereits früher vorgekommen sind. Zur Abwehr von Gefahren für Kinder seien in erster Linie die Aufsichtspflichtigen selbst zuständig. Da die baurechtlichen Vorschriften eine Sicherheitsverglasung nicht verlangen, konnten die Mieter nicht erwarten, dass die Türen damit ausgestattet sind. Sie hätten die Wohnung daher nicht anmieten oder weitergehende Schutzvorkehrungen für ihre Kinder treffen müssen.

Eine Änderung der Bauvorschriften zum Schutz der Kinder wäre diesbezüglich aber wünschenswert. 

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht