Im Zweifel die Miete mit Vorbehalt zahlen

von Steffen Hennings

Ob der Vermieter die Mieträume instandsetzen muss oder für beschädigtes Mietereigentum Schadenersatz zu leisten hat, ist von verschiedenen Voraussetzungen abhängig. Durchschlägt ein Meteorit die Wohnungszimmerdecke und gleichzeitig den Wohnzimmertisch des Mieters, so ist der Vermieter dafür sicher nicht verantwortlich. Gleichwohl muss er die Mietsache, nämlich die Decke reparieren. Für den kaputten Tisch braucht er jedoch keinen Schadenersatz zu leisten. Schadenersatz wegen beschädigter Sachen des Mieters muss der Vermieter nur dann leisten, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages Mängel an der Wohnung bestehen, die dann zu den Schäden an dem Mietereigentum führen oder der Vermieter Reparaturen oder notwendige Kontrollen der Mietsache unterlässt. Dies muss allerdings im Einzelfall der Mieter beweisen, wenn er Schadenersatz fordert. Dass dies im Einzelfall schwierig ist, musste auch eine Mieterin aus Wedding feststellen. Für ihre ca. 150 m² große Wohnung zahlte sie eine monatliche Gesamtmiete von 1.810,00 €. Diese Miete zahlte sie allerdings nur für drei Monate. Dann ereignete sich in der Wohnung ein Wasserschaden. Bei heftigem Niederschlag lief das Wasser aus dem Lampenauslass direkt bis in das Bett der Mieterin. Die Mieterin verlangte für ihre nunmehr kaputte Lampe sowie für das angeblich nicht mehr verwendbare Polsterbett, die Matratze und das Bettzeug Schadenersatz von 3.500,00 €. Die Hausverwalterin besichtigte das Schlafzimmer der Wohnung, Schadenersatzzahlungen wurden jedoch abgelehnt. Wegen ihrer Schäden zahlte die Mieterin für zwei Monate gar nichts, danach minderte sie die Miete um 20 % und zahlte pro Monat 360,00 € weniger. Nachdem der Rückstand auf über 5.000,00 € angewachsen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und erhob vor dem Amtsgericht Zahlungs- und Räumungsklage. Schon in der ersten Verhandlung forderte der Richter die Mieterin auf, den behaupteten Schadenersatzanspruch dem Grunde und der Höhe nach konkret darzulegen. Nachdem der Vermieter den Wasserschaden mit einem verrutschten Dachziegel begründet hatte, war es Sache der Mieterin darzulegen und zu beweisen, dass der Schaden bereits bei Vertragsbeginn bestand oder aber auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen war. Ferner wies das Gericht darauf hin, dass die Mieterin beweisen muss, dass die Lampe nicht mehr zu reparieren und das Polsterbett nicht mehr zu reinigen ist. Nur dann kann sie den Zeitwert der Sachen als Schadenersatz verlangen. Für die Mieterin eröffneten sich zwei Möglichkeiten. Die erste und risikobehaftete Möglichkeit bestand darin, weiter zu mindern und über die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters zu streiten. Daneben bestand die Möglichkeit, den Mietrückstand innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage vollständig unter Vorbehalt auszugleichen und zukünftig die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt zu zahlen. Die Kündigung wäre dann unwirksam geworden und die Mieterin hätte die gerade geleisteten Beträge dann mittels Klage zurückverlangen können.
Die Mieterin entschied sich für den ersten Weg. Nach zehn Monaten Prozessdauer und drei mündlichen Verhandlungen wurde die Mieterin verurteilt, den gesamten Rückstand zu zahlen und die Wohnung zu räumen. Die Mieterin konnte nicht beweisen, dass der Vermieter für den Wasserschaden verantwortlich war. Auch ein Minderungsrecht wurde ihr nicht zugestanden. Ob nach dem Wassereintritt ein Fleck an der Decke des Schlafzimmers zurückgeblieben ist und in welcher Größe, hatte die Mieterin nicht konkret dargelegt.
Im Zweifel ist der Mieter stets gut beraten, wenn er trotz bestehender Schadenersatz- oder Minderungsrechte die Miete unter Vorbehalt zahlt und dann notfalls vor Gericht vom Vermieter zurückfordert. Der Mieter riskiert dann nur den Verlust des Geldes und nicht der Wohnung.

Der Autor ist Sozius in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht