Ohne Abmahnung ist die Kündigung meist unwirksam

Ohne Abmahnung ist die Kündigung meist unwirksam


von Steffen Hennings


Die Kündigung eines auf Dauer angelegten Schuldverhältnisses, z.B. eines Mietvertrages, ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein solcher vorliegt, hängt von der Schwere des Vertragsverstoßes ab und von der Gefahr, das er sich wiederholt. Damit der Vertragspartner die Möglichkeit erhält, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern, ist die fristlose Kündigung eines Mietvertrages nur nach erfolgter Abmahnung möglich.


Ohne Abmahnung zu kündigen ist ausnahmsweise dann erlaubt, wenn der Vertragsverstoß ungewöhnlich schwer ist oder der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt.
Eine  Abmahnung ist auch entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, z.B. der vertragswidrig handelnde Vertragspartner eine Änderung seines Verhaltens endgültig ablehnt. Ob die Ausnahmen vorliegen, entscheidet sich jeweils nach dem Einzelfall. Wer fristlos kündigen will, dem ist grundsätzlich zu empfehlen, vorher die jeweils andere Vertragspartei abzumahnen.
Dass die Anforderungen an die Formalien und die Begründung einer Abmahnung und einer Wohnungskündigung hoch  sind, musste auch ein Charlottenburger Vermieter feststellen. Im Mai 2005 vermietete er an eine junge Frau und deren Freund. Kurz nach deren Einzug beschwerten sich diese über den Lärm ihrer Nachbarn. Die Nachbarn beschwerten sich über den Lärm der neuen Mieter. Da die alten Mieter den besseren Kontakt zur Hausverwaltung hatten und im Gegensatz zu den neuen Mietern ihre Miete nicht minderten, erhielten die neuen Mieter die Abmahnung vom Anwalt des bisherigen Vermieters. Darin wurde ihnen die fristlose Kündigung angedroht für den Fall, dass sie auch weiterhin, ihre Stereo-Anlage zu laut aufdrehen oder mit den Türen knallen.
Dass der bisherige Vermieter das Haus zwischenzeitlich an seine Immobiliengesellschaft verkauft und diese mit Eintragung im Grundbuch neue Vermieterin geworden ist, wurde dabei übersehen.
Im Januar 2006 wurde die Kündigung, nun im Namen der neuen Eigentümerin und Vermieterin  erklärt. Diesmal mit der Behauptung, die neuen Mieter hätten mehrfach gegen ihre Wohnungswand geklopft, im Treppenhaus laut geschrieen, einen Mieter beleidigt und den Frieden der Hausgemeinschaft gestört. Da die neuen Mieter aus der Wohnung nicht auszogen, wurde Räumungsklage erhoben.
Die Klage des Vermieters hatte vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Ob die Mieter die behaupteten Verstöße gegen die Hausordnung begangen haben und ob diese eine Kündigung rechtfertigen, musste nicht entschieden werden. Die fristlose Kündigung scheiterte schon daran, dass zuvor keine wirksame Abmahnung erklärt worden sei. Die Abmahnung wurde im Namen des früheren Vermieters erklärt, der zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht mehr am Vertragsverhältnis beteiligt war.
Die Vermieterin überzeugte dies nicht. Sie legte Berufung ein und berief sich auf die Ausnahmeregelung, wonach eine Abmahnung für eine fristlose Kündigung dann entbehrlich ist, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Auch wenn die Abmahnung vom Falschen erklärt worden ist, stellte sie doch für die Mieter eine Warnung dar und diese haben gleichwohl ihr vertragswidriges Verhalten fortgesetzt. Vom Vermieterwechsel hatten die Mieter ja ohnehin nichts gewusst, so die Auffassung der Vermieterin.
Das Landgericht folgte dem Amtsgericht. Es hielt eine Abmahnung grundsätzlich für notwendig und die fristlose Kündigung ohne wirksame Abmahnung daher für unwirksam. Dass eine Abmahnung erforderlich war, ergibt sich schon daraus, dass die Vertragsverstöße, die in der Abmahnung behauptet wurden, unstreitig seitens der Mieter nicht wiederholt wurden. Eine Abmahnung wegen der in der Kündigung behaupteten Verstöße hätte daher möglicherweise auch zu einem veränderten Verhalten der Mieter geführt.

Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin