Wer Schadenersatz will, muss die Beschädigung beweisen

von Steffen Hennings

Im Zivilprozess gilt allgemein der Grundsatz, dass der Kläger, der vor Gericht Schadenersatz verlangt, die Verursachung des Schadens durch den Beklagten beweisen muss. So hat der Bundesgerichtshof z. B. mit Beschluss vom 25.01.2006 entschieden, dass der Mieter, der vom Vermieter Schadenersatz für sein beschädigtes Inventar verlangt, den Nachweis erbringen muss, dass der Vermieter die Schadensursache gesetzt hat. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietereigentum durch einen schwärzlichen Niederschlag in der Mietwohnung, dem sogenannten Fogging, verursacht wurde (VIII ZR 223/04).

 

Umgekehrt gilt das selbe, wie ein Berliner Vermieter feststellen musste. Bei Vertragsbeginn hat der Vermieter in der schönen Altbau-Wohnung das Parkett neu abschleifen und versiegeln lassen. Nachdem das Mietverhältnis nach 2 ½ Jahren endete, war der Vermieter entsetzt. Insbesondere auf den „Verkehrswegen“, also dort, wo sich der Mieter üblicherweise entlang bewegt, war die Oberfläche des Parketts rau und dunkel verfärbt. In einem Zimmer zeichnete sich ein schwarzer kreisrunder Fleck ab, nach Behauptung des Vermieters, der Standort eines Blumentopfs. Der Vermieter bediente sich an der Kaution des Mieters und ließ das Parkett neu abschleifen und versiegeln. Der Mieter klagte vor dem Amtsgericht Pankow/Weissensee auf Rückzahlung seiner Kaution. Der Vermieter meinte ihm stünde Schadenersatz zu, seine eingereichten Fotos bestätigten die die Beschädigungen am Parkett.
Das Gericht beauftragte einen Sachverständigen anhand der Fotos zu ermitteln, ob die Schäden auf eine normale Abnutzung oder sorgloses und vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Der Sachverständige ermittelte zunächst, dass der schwarze kreisrunde Fleck durch austretendes Blumenwasser entstanden war. Insoweit wurde dem Vermieter ein Schadenersatz im geringen Umfang zugebilligt. Im Übrigen kam der Gutachter zu dem Ergebnis, dass das Parkett nicht ausreichend versiegelt worden sei. Zwar könne man anhand der vorliegenden Fotos die Schichtdicke des Siegellackes nicht genau bestimmen, jedoch lassen die Abnutzungsspuren in den Verkehrsbereichen der Wohnung keinen anderen Rückschluss zu.
Mit langen Schriftsätzen trug der Vermieter dem Gericht vor, dass der Fußboden bei Vertragsbeginn optisch in Ordnung war. Die Mängel bei Vertragsende am Fußboden hat der Mieter eingeräumt. Da der Mieter während der Mietzeit die Obhut über die Mieträume hatte, stand nach Ansicht des Vermieters fest, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Mieters gesetzt worden ist, der Mieter daher für das Parkett bezahlen muss.
Dem folgte das Gericht nicht und gab zum überwiegenden Teil dem Mieter Recht. Im Urteil des Amtsgerichtes Pankow/Weißensee (101 C 71/05) heißt es dazu: „Die Mangelfreiheit bei der Übernahme der Wohnung durch die Kläger steht lediglich in optischer Hinsicht fest, nicht dagegen in technischer. Frei von technischen Mängeln wäre die Versieglung nur dann gewesen, wenn sie fachgerecht und in ausreichender Dicke aufgebracht worden wäre.“ Dies ergab sich jedoch aus dem Gutachten nicht.
In der Praxis hat eine Klage des Vermieters auf Schadenersatz nur dann Erfolg, wenn er beweist, dass die Mietsache bei Vertragsbeginn schadensfrei war,  bei  Vertragsende beschädigt ist und der Schaden durch den Gebrauch der Mietsache verursacht wurde. Die Möglichkeit, dass der Schaden  durch andere Umstände als der Benutzung durch den Mieter entstanden ist,  muss er ausräumen.
Hilfreich für beide Parteien können Protokolle sein, die den Zustand der Wohnung bei Übergabe und Rückgabe detailliert beschreiben.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

 

 

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