Welche Fläche ist maßgebend?

Der Vermieter einer 4-Zimmer-Altbauwohnung verklagte seine Mieterin, sie solle einer Mieterhöhung um ca. 60,00 € auf insgesamt 500,00 € brutto/kalt/monatlich zustimmen. Angesichts der im Mietvertragsvordruck festgehaltenen Wohnfläche von 121,49 qm überstieg die geforderte Mieterhöhung deutlich den Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes. An wohnwerterhöhenden Merkmalen hatte der Vermieter nichts aufzubieten und damit verteidigte sich gerade die Mieterin. Allerdings ließ der Vermieter vortragen, die Wohnung sei nicht 121,49 qm, sondern in Wirklichkeit 135,78 qm groß und wenn man diese Fläche zu Grunde lege, erhalte man eben einen weitaus niedrigeren Preis pro Quadratmeter, der im Bereich des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes läge.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ließ sich auf diesen Einwand nicht ein und wies demzufolge die Klage ab. Es verwehrte dem Vermieter die Bezugnahme auf eine neue Vermessung, die er dem Gericht vorgelegt hatte. Maßgeblich sei die im Mietvertrag stehende Fläche. Rechtlich unerheblich sei, ob die Wohnung tatsächlich größer sei. Bei der Angabe im Mietvertrag „Wohnfläche: 121,49 qm“ handele es sich um eine Vereinbarung. Feinsinnig unterschied das Gericht, dass es sich nur dann um eine Beschreibung gehandelt hätte, wenn es „ca.“ geheißen hätte. Da es aber der Vermieter sei, der in einen Mietvertrag eine Wohnflächenangabe einfüge, sei er daran gebunden und er könne diese Angabe ohne Zustimmung des Mieters nicht korrigieren.

In seiner Berufung argumentierte der Vermieter gegenüber dem Landgericht, die Auffassung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg könne wohl so nicht stimmen, da im ungekehrten Falle, nämlich dann, wenn die Wohnfläche kleiner sei, als im Mietvertrag angegeben, wohl schwerlich mit dem gleichen Argument ein Mieter einer Mieterhöhung zustimmen müsse, für die, gerechnet nach der tatsächlichen Fläche, keine Basis gegeben wäre.

Dies überzeugte das Landgericht und weil die Mieterin zudem die Flächenangabe des Vermieters bestritten hatte, ließ es durch einen Sachverständigen die Wohnung vermessen und zugleich von diesem auch die ortsübliche Miete bestimmen.

Der Gutachter ermittelte eine Wohnungsgröße von 131,80 qm, kam aber im Übrigen auf Grund der Besonderheiten der Wohnung auch mit diesem Quadratmeterbetrag noch weit über den Erhöhungsbetrag hinaus, den der Vermieter verlangte. Demzufolge erhielt der Vermieter in II. Instanz Recht.

Wenig später nahm er erneut seine Mieterin vor Gericht auf Zustimmung in Anspruch und stützte sein Begehren auf gerade jenes Gutachten, dessen Mietbetrag mit dem ersten Zustimmungsverfahren noch nicht gänzlich ausgeschöpft war.

Jetzt verurteilte auch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Mieterin zur begehrten Zustimmung. Dagegen wehrte sich nun die Mieterin mit der Berufung. Das Berufungsgericht erklärte in der mündlichen Verhandlung, es werde das amtsgerichtliche Urteil bestätigen, aber wegen der grundsätzlichen Bedeutung dieser Frage der Mieterin die Revision zum Bundesgerichtshof eröffnen.

Der Autor Ferdinand Klasen ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin