Die untervermietete Wohnung

Ein junges Ehepaar hatte im Frühjahr 1992 in Berlin-Kreuzberg eine schöne 3 ½ Zimmer und 115 qm große Altbauwohnung angemietet. Durch ihren beruflichen Werdegang waren sie jedoch häufig in West-deutschland tätig und schließlich mussten sie auch dort jeweils an ih-rem Arbeitsplatz eine Wohnung an-mieten. Sie vermieteten deshalb an zwei Untermieter ihre Wohnung unter. Das Haus wechselte den Eigentümer und dem Erwerber wurde es mit der Zeit zu bunt, als die Mieter wiederum um Untervermietungserlaubnis für zwei Untermieter nachsuchten. Er lehnte diese ab.

Es kam zum Rechtsstreit. Die Mieter begehrten klageweise die Zustim-mung des neuen Vermieters zur Un-tervermietung an die beiden neuen Untermieter. Der Vermieter wehrte sich dagegen mit dem Argument, die Mieter würden die Wohnung selber gar nicht mehr bewohnen; ihr so ge-nannter Lebensschwerpunkt liege in Westdeutschland an ihren Arbeits-platzorten und sie würden sich über diese Untervermietung lediglich ein kostenloses Zimmer in Berlin sichern. Dies aber entspräche nicht der ge-setzgeberischen Absicht, wie sie in den §§ 540 und 553 BGB zum Aus-druck käme. Gerade in § 553 un-terstelle der Gesetzgeber, dass bei Wohnungsmietverhältnissen lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet werden könne. Dies lasse nur den Schluss zu, dass der Hauptmieter in der Wohnung auch selber wohnen müsse, den Mittelpunkt seiner Le-bensführung also von dieser Woh-nung aus gestalte.

Hiergegen wehrten sich die Mieter mit der Behauptung, sie würden nach wie vor Berlin bzw. diese Wohnung als Schwerpunkt ihrer Lebensführung be-trachten. Die Aufenthalte in West-deutschland seien nur befristet, am Wochenende sei zumindest die Miete-rin immer in Berlin und auch in dieser Wohnung aufhältlich. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg schenkte die-sen Erklärungen der Mieter keinen Glauben auch im Hinblick darauf,
dass sie sich letztlich mit nur lediglich einem sehr kleinen Teil der Wohnung, und zwar jenem halben Zimmer von 9 qm Größe und dem Berliner Zimmer als Durchgangszimmer begnügten. Gerade der Umstand, dass das ei-gengenutzte Zimmer ein Durchgangs-zimmer wäre, wiederlege, dass man dort tatsächlich ungestört selber auf Dauer wohnen könne. Es wies die Klage der Mieter deshalb ab.

Die Berufung der Mieter beim Landge-richt hatte keinen Erfolg. Auch das Landgericht war nicht zu überzeugen, dass die Mieter von dieser Wohnung aus noch den Mittelpunkt ihrer Le-bensführung gestalteten.

Die Mieter legten beim Bundesge-richtshof Revision ein und erhielten Recht. Mit Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05, verwarf der Bundesgerichts-hof die Ansicht der Vorinstanzen, im Falle der Untervermietung müsse der Hauptmieter in der Wohnung auch seinen Lebensmittelpunkt haben. Die-se Auffassung fände im Gesetz keine Stütze. Vielmehr führe diese Ansicht der vorinstanzlichen Entscheidungen dazu, dass z. B. bei beruflichem Wechsel der Mieter gezwungen wäre, seine alte Wohnung aufzugeben. Die vorgenannten Normen müssten je-doch unter Berücksichtigung ihres mieterschützenden Zweckes ausge-legt werden. Danach soll das Mietver-hältnis auch gerade dann aufrechter-halten werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum Gebrauch überlassen möchte. Deshalb sei der Gesetzeszweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, auch maßgebend für die Auslegung des Begriffes in § 553 BGB: „berechtigtes Interesse an der Untermietung eines Teils der Wohnung“.

Der Autor Ferdinand Klasen ist Rechts-anwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin