Bei Rückgabe der Wohnung müssen die Malerarbeiten des Mieters üblichen Ge-schmacksvorstellungen ent-sprechen

von Steffen Hennings

Die Gerichte gehen überein-stimmend davon aus, dass im allge-meinen Wände und Decken von Bad und Küche nach drei Jahren, von Wohnräumen nach fünf Jahren und in so genannten Nebenräumen wie Ab-stellkammern etc. nach Ablauf von sieben Jahren einen neuen Anstrich bedürfen. Unerheblich ist,  ob die Fris-ten im Mietvertrag vereinbart wurden oder nicht und ob der Vermieter oder der Mieter die Schönheitsreparaturen schuldet. Werden die Schönheitsrepa-raturen auf den Mieter abgewälzt, so muss bei der Formulierung eines Fris-tenplanes darauf geachtet werden, dass die Fristen unverbindlich sind. Wird der Mieter nämlich gezwungen, in jedem Fall nach drei, fünf und sie-ben Jahren zu Farbe und Pinsel zu greifen, so handelt es sich um so ge-nannte “starre Fristenpläne“ und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist insgesamt unwirk-sam. Wird der Mieter hingegen wirk-sam verpflichtet, z. B. durch die For-mulierung, dass er „in der Regel alle drei, fünf und sieben Jahre“ die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, so ist er bei der geschmacklichen Gestaltung von Wänden und Decken grundsätzlich frei. Steht jedoch das Vertragsende bevor, so gibt es auch hier Einschränkungen.

Eine Bordüre mit Harry-Potter-Motiven gefällt jedem Kind

Das Kammergericht hat mit Urteil vom 09.06.05 (8 U 211/04) einen Mie-ter zum Schadenersatz verpflichtet, obwohl er die Mietwohnung kurz vor der Rückgabe frisch gestrichen hat.
Der Mieter mietete im August 2002 die Wohnung in Lichtenberg an und wur-de verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den üblichen Abständen auszufüh-ren. Der Anstrich der Wohnräume war bereits 2 Jahre alt. Da die Fristen für die Schönheitsreparaturen erst mit der Wohnungsübergabe beginnen, be-stand eine Verpflichtung zum Malern der Wohnräume erst im August 2007.
Kurz nach seinem Einzug strich der Mieter jedoch einen Wohnraum groß-flächig gelb an und versah die Wände zudem mit einem zweifarbigen brau-nen Muster. Das Mietverhältnis ende-te schon nach einem Jahr und der Vermieter beanstandete, dass er die Wohnung so nicht neu vermieten könne. Er verklagte den Mieter auf Ersatz der Malerkosten vor dem Amts-gericht Lichtenberg, jedoch ohne Er-folg. Da der Vermieter im Ausland seinen Wohnsitz hatte, entschied in der zweiten Instanz das Kammerge-richt. Dies folgte dem Amtsgericht zu-nächst dahingehend, dass der Mieter auf Grund der kurzen Mietzeit über-haupt nicht verpflichtet war, Schön-heitsreparaturen auszuführen. Wer aber Arbeiten vornimmt, ohne recht-lich dazu verpflichtet zu sein, muss sie so erledigen, dass dem anderen Ver-tragspartner kein Schaden entsteht. Die Malerarbeiten des Mieters haben jedoch zu einer “Verschlimmbesse-rung“ geführt. Eine Neuvermietung der Räume im geschaffenen Zustand sei praktisch unmöglich, der Vermieter müsse zumindest dieses Zimmer neu renovieren. Das Kammergericht ver-pflichtete den Mieter jedoch nur antei-lig die Kosten für die Renovierung des gelben Zimmers zu zahlen.  Da der ursprüngliche Anstrich bei Vertrags-ende schon 3 Jahre alt gewesen wäre und nach dem Fristenplan nur 5 Jahre hält, wurden die geltend gemachten Kosten für eine Neurenovierung um 60 % gekürzt.
Wer sich also in seiner Mietwohnung nicht auf Dauer einrichtet, sollte bei Ausführung von Malerarbeiten eigen-willige Farbgestaltung wie auch die Verwendung kräftiger Farben wie rot oder schwarz vermeiden. Das Verkle-ben einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven im Kinderzimmer einer Miet-wohnung hält sich jedoch nach Auf-fassung des Landgerichtes Berlin im üblichen Rahmen und ist vom ver-tragsgemäßen Gebrauch daher ge-deckt (LG Berlin, 26.05.05, Az.: 62 S 87/05)

Der Autor Steffen Hennings ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigen-tumsrecht