Entfällt nach Vertragsende der Grund für die Eigenbedarfskündigung des Vermieters, so muss der Mieter trotzdem ausziehen

von Steffen Hennings

Im Jahr 2002 wurde in einem Zweifamilienhaus mit Garten eine Erdgeschosswohnung frei. Die Wohnung war abgewohnt, aber preiswert. Ein Rechtsanwalt und seine Lebensgefährtin mieteten die Wohnung an. Sie beabsichtigten, die Räume mit eige-nen Mitteln umfassend zu renovieren. Dem stimmten die Vermieter zu. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass bei Vertragsende zeitanteilig  ein Teil der Investitionskosten den Mietern erstattet wird.
Überrascht waren die Mieter, als zwei Jahre später das Haus an eine Familie aus der Nachbarschaft verkauft wurde. Die neue Vermieterin kündigte sofort wegen Eigenbedarfes. In der Kündigung erklärte sie, dass die Erdgeschosswohnung für ihre Tochter und deren Familie benötigt wird, da ihr eigenes Einfamilienhaus zu klein sei. Dort wohnen  8 Personen und teilen sich eine Küche.

Die Mieter widersprachen der Kündigung. Über einen finanziellen Ausgleich konnten sich die Parteien nicht einigen. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage.
Während des Prozesses erklärte der zweite Mieter im Hause, der die Wohnung im 1. Obergeschoss bewohnte, dass er ausziehen werde. Die Tochter der Vermieterin wollte dessen Wohnung jedoch nicht, sie bestand auf der Räumung der Erdgeschosswohnung.

Damit hatte sie Erfolg. Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist zunächst, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Das Landgericht wies darauf hin, dass die Gerichte grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er die ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren haben. Dazu zählt auch der Wunsch des Eigentümers, seinen erwachsenen Kindern und deren Familien zu eigenem Wohnraum zu verhelfen. Die Kündigungsgründe sind nachvollziehbar, da die Tochter der Vermieterin dann zukünftig über eine eigene Küche verfügt und darüber hinaus den Garten nutzen könne.
Das Gericht erläuterte ferner, dass trotz des berechtigten Interesses des Vermieters eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sei, wenn deren Folgen zu einer unzumutbaren Härte für den Mieter führen. Eine solche unzumutbare Härte kann auch darin bestehen, dass der Mieter mit Einverständnis des Vermieters erhebliche Investitionen in der Wohnung vornimmt, er diese jedoch wegen der Kündigung nicht nutzen kann.
Im konkreten Fall konnten die Mieter ihre Investitionskosten aber nicht in der behaupteten Höhe belegen. Ferner kamen die Mieter ca. 3 Jahre in den Genuss der geringen Miete und nach dem Mietvertrag stand ihnen einen Anspruch auf anteilige Erstattung der Investitionskosten zu.
Schließlich wies das Landgericht darauf hin, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung auch nicht dadurch entfallen ist, dass die zweite Wohnung im Haus in absehbarer Zeit frei wird.
Der Bundesgerichtshof hatte nämlich mit Urteil vom 09.07.03 (VIII ZR 311/02) entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der Grund für die Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Zur Begründung hatte der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass der Mieter, der nach Zugang einer wirksamen Kündigung die Wohnung nicht räumt, sich nicht auf eine nachträgliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse und den Wegfall des Kündigungsgrundes berufen kann. Ansonsten würde er nämlich besser stehen als der vertragsgemäß handelnde  Mieter, der nach Zugang einer wirksamen Kündigung dieser nachkommt und die Wohnung herausgibt.

Der Autor Steffen Hennings ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht