Fristlose Kündigung nach kurzer Frist

von Steffen Hennings

Im Mai 2002 bezog ein Pianist eine Wohnung in Berlin-Steglitz. Die Wohnung verfügte nur über ein Zim-mer, lag aber im Erdgeschoss, so dass der Umzug mit dem teuren Kon-zertflügel keine Probleme bereitete. Unmittelbar nach dem Einzug nahm der Mieter jedoch in der Wohnung einen unangenehmen Schimmelge-ruch wahr. Eine Untersuchung der Stiftung Warentest ergab im Juli 2002 eine hohe Belastung mit Schimmel-pilzsporen. Seitens der Vermieterin wurde daraufhin eine Außenwand der Wohnung mit einer zusätzlichen Dämmung versehen.
Im Herbst stellte der Mieter fest, dass sämtliche Filze des Spielwerkes des Konzertflügels verquollen und teilweise angeschimmelt waren. Er forderte seine Vermieterin auf, die bestehenden Mängel zu beseitigen. Die Vermieterin hingegen lehnte wei-tere Arbeiten ab und behauptete, dass die erhöhte Feuchtigkeit und der Schimmel auf das Heiz- und Lüf-tungsverhalten des Mieters zurückzu-führen sei.
Nachdem im Januar 2003 die letzte Frist zur Mangelbeseitigung verstri-chen war, beauftragte der Mieter ei-nen Biologen mit der  Untersuchung der Raumluft in der Wohnung. Der  Sachverständige stellte erneut erhöh-te Luftfeuchtigkeit und Schimmelpilz-sporen fest. Der Mieter kündigte im April 2003  den Mietvertrag  fristlos. Er verklagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Schöneberg und verlang-te die Erstattung der Kosten für sei-nen Umzug und die Reparatur des Flügels.

Nicht jeder Schimmel macht krank

Die Klage wurde in der ersten Instanz vom Amtsgericht und in der zweiten Instanz vom Landgericht Berlin abge-wiesen. Die Richter meinten, dass die Vermieterin nur dann verpflichtet sei, die Umzugskosten als Kündigungsfol-geschaden zu erstatten, wenn sie ei-gene Pflichten verletzt und damit die fristlose Kündigung des Mieters pro-voziert habe. Der Mieter war jedoch zur fristlosen Kündigung weder wegen des Mangels noch wegen einer Ge-sundheitsgefahr   berechtigt.
Die fristlose Kündigung wegen eines Mangels der Wohnung muss inner-halb einer angemessenen Frist nach seinem Auftreten erklärt werden. Nach der Verweigerung weiterer Arbeiten durch die Vermieterin im Herbst 2002, spätestens nach Ablauf der Frist im Januar 2003 hätte der Mieter daher die Kündigung aussprechen müssen.
Da der Mieter bis April abgewartet hatte, war das Recht zur fristlosen Kündigung wegen eines Mangels durch Zeitablauf verloren, mithin ver-wirkt.   
Anders verhält es sich mit dem Recht, wegen einer konkreten Gesundheits-gefährdung fristlos zu kündigen. Die-ses Kündigungsrecht entfällt auch dann nicht, wenn der Mieter lange zögert.
Eine solche Gefährdung konnte der Mieter jedoch nicht darlegen. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Möglichkeit, dass auf Grund des beo-bachteten Schimmelpilzes sich Spo-ren und toxische Stoffe in der Atemluft befinden können, noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung darstellt, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Erforderlich ist vielmehr eine objektiv konkrete Gefährdung. Diese ergab sich aus dem vorgelegten Gutachten jedoch nicht.
Der Mieter erhielt  auch keinen Ersatz für den durch Feuchtigkeit geschädig-ten Konzertflügel.  Während bei Feuchtigkeitsschäden an der Mietsa-che der Vermieter selbst beweisen muss, dass diese Schäden nicht auf Baumängel zurückzuführen sind, trägt bei Schäden am Mietereigentum die-ser die Beweislast dafür, dass der Vermieter den Schaden verursacht hat. Nach Auffassung des Landgerich-tes ist dem Mieter dieser Beweis je-doch nicht gelungen. Die Gutachten enthielten keine Feststellungen zu den Ursachen des Schimmels. Die erhöhte Luftfeuchtigkeit  deutete auf ein fal-sches  Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters.

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht