Dass Tauben sich an Bauten der Großstädte aufhalten ist unvermeidlich, der Mieter kann nur im Ausnahmefall die Miete mindern

Ein Mieter in einem Kreuzberger Altbau minderte geraume Zeit die Mie-te. Ihm störten die Tauben auf dem Dach und im Innenhof des Gebäudes.  Um die Fensterbretter seiner Woh-nung vom Taubendreck frei zu halten, mussten diese zumindest wöchentlich gereinigt werden. Ferner beanstande-te er, dass sich an der Außenfassade oberhalb seines Balkons insbesonde-re bei Regen kleinere Putzstücken lösten. Oberhalb des Balkons wurde  eine Stelle von einem halben Quad-ratmeter festgestellt, an der der Putz fehlte. Ferner minderte der Mieter, weil die Hauseingangstür nicht von allein in das Schloss fiel und so häufig  offen blieb. Der Mieter behielt monat-lich 20 % der Miete ein. Nachdem ein Rückstand von annähernd 1.000,00 € aufgelaufen war, erhob der Vermieter Klage.
Das Amtsgericht wies die Klage ab und entschied, dass der Mieter einer Altbauwohnung in einer Großstadt regelmäßig hinnehmen muss, dass sich dort Tauben aufhalten und gele-gentlich auch nisten. Wenn die Tau-benplage jedoch einen solchen Um-fang annimmt, dass wöchentlich die Fensterbretter gereinigt werden müs-sen, so sei dies äußerst unappetitlich, lästig und auch gesundheitsgefähr-dend. Ferner stünde dem Mieter we-gen der Putzschäden auch ein Minde-rungsrecht zu. Das Gericht meinte, die Aufenthaltsmöglichkeit auf dem Bal-kon sei eingeschränkt, wenn man ständig Angst haben muss, dass sich Putzteilchen über einem lösen. Dar-über hinaus kann der Mieter, wenn ein Mangel besteht, das drei- bis fünffa-che der Minderungsquote einbehalten, um Druck auf den  Vermieter auszu-üben, bis dieser den Mangel beseitigt. Selbst wenn dem Mieter also nur ein Minderungsrecht von 7 % zustünde, so könnte er das Dreifache, mithin 21 % der monatlichen Miete einbehal-ten bis der Mangel beseitigt ist.

Der Mieter muss im Prozess den Mangel konkret und detailreich be-schreiben und beweisen

In der Berufungsinstanz vertrat das Landgericht teilweise eine andere Meinung und gab dem Vermieter recht. Das Landgericht bestätigte zu-nächst die amtsgerichtliche Entschei-dung dahingehend, dass grundsätz-lich an Mieterhäusern auftretende Tauben zu den unvermeidlichen Ge-gebenheiten der Umwelt zählen. Eine messbare Minderung der Wohnquali-tät tritt dementsprechend nur dann ein, wenn infolge besonderer bauli-cher Gegebenheiten Tauben erheb-lich vermehrt auftreten. Nur dann steht dem Mieter ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zu.
 Im konkreten Fall habe jedoch der Mieter die Beeinträchtigungen nicht ausreichend dargelegt. Ein so genanntes Mängelprotokoll hatte der Mieter nicht vorgelegt. Die Richter führten in dem Urteil aus, dass der Mangel begründete Sachverhalt so detailliert sein muss, dass dem Ge-richt der Sachverhalt in greifbarer Weise vor Augen geführt wird, so dass es eine Beeinträchtigung des Mietgebrauches nachvollziehen und sich unabhängig von den Wertungen des Mieters ein eigenes Bild von dem Maß der Beeinträchtigung machen kann. Bei andauernden Mängeln be-darf es auch einer detaillierten Schil-derung über die Zeit hin, etwa durch Vorlage von Mängelprotokollen. Diese dürfen jedoch nicht lediglich pauscha-le Beeinträchtigungen benennen, sondern müssen sie konkret be-schreiben. Nach Auffassung des Landgerichtes beeinträchtigt weder der falsch eingestellte Schließmecha-nismus der Hauseingangstür noch der Putzschaden die Nutzung der Woh-nung in erheblicher Weise. Selbst wenn sich bei Regenfällen der Putz in kleineren Stücken löst, so stellt dies nur eine unerhebliche Beeinträchti-gung dar, zumal der Balkon bei Regen ohnehin nicht benutzt wird.

Der Autor Steffen Hennings ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigen-tumsrecht