Die Rückgabe der Wohnung ist Sache des Mieters

von Steffen Hennings

Zwei Eheleute wohnten seit 1991 in einer Zweizimmerwohnung in Hellersdorf. Die Miete war moderat gestiegen und die Wohnung ent-sprach den Bedürfnissen der Mieter. Die Möglichkeiten der Verständigung zwischen Mieter und Vermieter waren eigentlich gut, zumal die Räume der Hausverwaltung von der Wohnung nur durch einen Innenhof getrennt waren.
Nachdem der Mieter im August 2004 mehrfach vergeblich versucht hatte, die Hausverwaltung telefonisch zu erreichen, öffnete er das Fenster und suchte lautstark den Dialog mit dem Hausverwalter. Dieser empfahl daraufhin dem Mieter, alsbald auszu-ziehen. Ein Wort gab das andere und am 01.09.04 kündigten die Mieter die Wohnung und zogen alsbald aus.
 Den Hausverwalter wollten die Mieter nie mehr wieder sehen und so entschieden sie sich, sämtliche Woh-nungsschlüssel der Hausverwaltung per Einschreiben zu übersenden.

Überrascht waren die Eheleute als sie im März des Jahres 2005 eine Klage-schrift erhielten. Der Vermieter aus  Hellersdorf verlangte die Räumung der Wohnung und die Zahlung der Miete.
Im Rahmen des Rechtsstreites wurde festgestellt, dass die Wohnungs-schlüssel bei dem Vermieter nicht an-gekommen sind. Auf Nachfrage teilte die Deutsche Post den Mietern mit, dass eine ordnungsgemäße Ausliefe-rung der Sendung nicht nachzuweisen sei und die eingeleiteten Nachfor-schungen erfolglos geblieben sind. Sie erstattete den Mietern das Beför-derungsentgelt von 2,60 € und Scha-denersatz in Höhe von 25,00 €.       Ende Mai 2005 einigten sich die Par-teien vor dem Amtsgericht Hohen-schönhausen, den Schlosser mit der Öffnung der Wohnungstür zu beauf-tragen.
Darüber hinaus verurteilte das Amts-gericht die Mieter zur Zahlung der Miete bis Ende Mai 2005 und zur Tra-gung der entstandenen Anwalts- und Prozesskosten. Die Forderungen be-trugen insgesamt 3.890,00 €.

Bloße Besitzaufgabe reicht nicht

Nach § 546 (1) BGB ist der Mie-ter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dazu ist es einerseits erforderlich, die Räume komplett aus-zuräumen und eigene Einrichtungen zu entfernen und zum anderen den Vermieter den Besitz an der Wohnung zu übertragen. Dazu ist es erforder-lich, dem Vermieter sämtliche Woh-nungsschlüssel zu übergeben. Im Streit muss der Mieter dies beweisen.
Nach der Mitteilung der Deut-schen Post war jedoch davon auszu-gehen, dass die Vermieterin die Woh-nungsschlüssel nicht erhalten hatte.
Daher waren die Mieter weiterhin zur Herausgabe der Wohnung und nach § 546a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an den Ver-mieter verpflichtet. Diese Bestimmung lässt dem Vermieter die Wahl, ob er Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete oder in Hö-he der ortsüblichen Miete verlangt.
Grundsätzlich ist jeder Mieter gut be-raten, die Wohnungsschlüssel am Vertragsende persönlich zu überge-ben oder einen Vertrauten damit zu beauftragen. In jedem Fall sollte man  eine Schlüsselquittung verlangen.
Zur Entgegennahme der Schlüssel ist nur der Vermieter oder sein Hausver-walter berechtigt, nicht hingegen der Hauswart oder Nachbarn.

Der Vermieter muss bei der Rückgabe der Wohnung mitwirken, d.h. er muss sich zu einem vereinbarten Termin zur vermieteten Wohnung begeben, um dort die Schlüssel entgegenzuneh-men. Der Mieter ist auch berechtigt, die Wohnräume schon vor Vertrags-ende zurückzugeben, er muss damit nicht bis zum letzten Tag warten.

Sind z.B. beide Ehegatten Mieter so  schuldet nach Vertragsende jeder die Rückgabe der Wohnung  und ansons-ten Nutzungsentschädigung. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich beide getrennt haben und ein Mieter bereits viele Jahre vor Vertragsbeen-digung ausgezogen ist.

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht