Wohnen über der Kneipe

von Steffen Hennings

Im Jahr 2002 entschieden sich zwei junge Leute, eine gemeinsame Wohnung anzumieten. Sie suchten nach einer Altbauwohnung in Berlin-Reinickendorf. Eine geeignete Woh-nung war schnell gefunden, allerdings befand sich die Wohnung im 1. Ober-geschoss genau über einem Restau-rant. Da der Preis günstig war und Lärm oder Gerüche aus der Gaststät-te nicht festzustellen waren, schlossen sie 2002 den Mietvertrag ab. Im Früh-jahr 2004 wechselte jedoch die Be-wirtschaftung. Statt ausländische Kü-che im gehobenen Niveau wurde nunmehr deftige deutsche Kost ange-boten. Zuvor wurde die Gaststätte jedoch umfassend modernisiert und in Stand gesetzt u. a. auch die ursprüng-lich vorhandenen Schallschutzdecken entfernt. Die Folge war, dass die Mie-ter am Stühlerücken hören konnten, wann der erste Gast das Lokal betrat, ob Schnitzel geklopft oder Zwiebeln gehackt werden und welche Spülma-schine gerade lief. Erst wenn nach 22:00 Uhr das Geschirrklappern auf die Reinigung der Töpfe und Pfannen schließen ließ, bestand die Aussicht, sich ungestört zu unterhalten oder Ruhe in den eigenen vier Wänden finden zu können.
Die Vermieterin hatte nur Verständnis für die Interessen des Gastwirtes, dessen Mietzahlungen auch deutlich höher ausfielen, als die der Woh-nungsmieter. Sie meinte, Ansprüche der Mieter wären ausgeschlossen, mit Beeinträchtigungen durch die Gast-stätte hätten die Mieter schon bei Ver-tragsabschluss rechnen müssen. Im Übrigen sei die Lage der Wohnung damals bei der Vereinbarung der Miet-höhe berücksichtigt worden.
Die Mieter kürzten die Miete und nachdem auch dies nichts half, baten die Mieter das Umweltamt, Schallpe-gelmessungen durchzuführen.
Dabei wurde festgestellt, dass die für die Nachtzeit heute gesetzlich vorge-sehenen Schallpegel, insbesondere durch das Fleischklopfen, die Spül-maschine und den Lüfter im WC er-heblich überschritten wurden.
Die Parteien stritten sich nun vor dem AG Wedding. Die Vermieterin verlang-te die Nachzahlung der geminderten Miete. Die Mieter forderten im Gegen-zug, dass die Vermieterin die Gast-stättenräume mit einer entsprechen-den Dämmung ausstattet, die den geltenden DIN-Vorschriften entspricht.

Mit Urteil des AG Wedding vom 17.11.05 bekamen die Mieter Recht. Das Gericht wies darauf hin, dass die Vermieterin die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Auf Grund der baulichen Ver-änderungen, die bei Einzug des jetzi-gen Betreibers in den Gasträumen durchgeführt wurden, bestand seitens der Vermieterin die Verpflichtung, darauf zu achten, dass die aktuellen öffentlichen Vorschriften für Lärm-schutzmaßnahmen berücksichtigt werden.
Das Amtsgericht hat in seiner Ent-scheidung auf das Urteil des Bundes-gerichtshofes vom 06.10.04 (XIII ZR 355/03) verwiesen. Der Bun-desgerichtshof hatte in diesem Urteil bereits festgestellt, dass für die Frage, ob die Mietwohnung mangelhaft ist, in erster Linie auf die Vereinbarungen der Vertragsparteien und nicht auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen abzustellen ist. Fehlt es, wie häufig in Mietverträgen, an einer ent-sprechenden Vereinbarung, so kann der Mieter nur davon ausgehen, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften eingehalten wurden. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag nicht verpflichtet, beispielsweise ein um die Jahrhun-dertwende errichtetes Berliner Altbau-gebäude regelmäßig zu modernisie-ren, damit auch die derzeit geltenden Vorschriften eingehalten werden.
Wenn der Vermieter jedoch selbst bauliche Veränderungen vornimmt oder genehmigt,  so müssen die heu-tigen Vorschriften zum Lärmschutz berücksichtigen werden. Dies gilt z. B. auch bei einem nachträglichen Dach-geschossausbau oder dem Umbau von Gewerberäumen.

Der Autor ist Sozius der Kanzlei Klasen und Hennings und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht