Der Vermieter ist pleite

Worauf muss der Mieter achten

Auch in Zukunft und nach Einschätzung von Fachleuten vermehrt werden sich Mieter der Zahlungsunfähigkeit ihres Vermieters ausgesetzt sehen. Die finanzielle Misere erhält Auftrieb durch die ab Anfang 2007 von den Banken zu beachtenden Bestimmungen des sogenannten „Basel II- Abkommens“.



Neben der jetzt schon den verschuldeten Hauseigentümer häufig treffenden Nachbesicherungspflicht auf Grund des Wertverfalls des verpfändeten Grundstücks, muss er ab dann der Bank ein höheres Eigenkapital als bisher nachweisen. Dieser doppelten Belastung sind die meisten Kreditnehmer nicht mehr gewachsen, so dass eine noch wesentlich größere Insolvenzwelle droht.

Der betroffene Mieter muss umgehend und richtig auf diese Situation reagieren, um nicht Einbußen zu erleiden bzw. Rechte zu verlieren. Es wird sogar von ihm erwartet, dass er aus den Amtlichen Bekanntmachungen der einschlägigen Tageszeitungen die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen seines Vermieters zur Kenntnis nimmt und sich ab sofort entsprechend verhält.

Zutage tritt die Zahlungsunfähigkeit des Vermieters entweder in der Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder aber in der Anordnung der Zwangsverwaltung, was in aller Regel von dem Zwangsverwalter den Mietern mitgeteilt wird.

Beide Verfahren wurzeln zwar in der Zahlungsunfähigkeit, haben aber nicht die gleichen Ziele.

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann nämlich der Schuldner wie auch sein Gläubiger beantragen. Von dem Verfahren wird das gesamte Vermögen des Schuldners erfasst. Es hat jedoch die Zielrichtung, einerseits die Gläubiger zumindest teilweise zu befriedigen, andererseits aber auch dem Schuldner eine wirtschaftliche Perspektive zu erhalten.

Das Insolvenzgericht lehnt jedoch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab, wenn nicht einmal genügend Masse zur Abdeckung der Kosten, die das Verfahren als solches erzeugt, vorhanden ist.

Die Zwangsverwaltung geschieht ausschließlich auf Antrag des Gläubigers, betrifft nur den einzelnen Vermögensgegenstand, also hier das Hausgrundstück, und dient auch ausschließlich der Befriedigung des Gläubigers.

Der Insolvenz- wie auch der Zwangsverwalter treten als amtliches Organ mit ihrer Bestellung an die Stelle des bisherigen Vermieters und sind fortan der Vermieter gegenüber dem Mieter, sie sind also nicht etwa Vertreter des Schuldners. Demzufolge handeln sie auch im eigenen Namen, schließen im eigenen Namen Mietverträge ab und kündigen auch im eigenen Namen Mietverhältnisse.

An sie ist die Miete zu zahlen und nicht an den bisherigen Vermieter.

Zahlt ein Mieter gleichwohl weiterhin an den verschuldeten Vermieter, läuft er Gefahr, dass der Verwalter ihm das Mietverhältnis wegen Mietrückstandes fristlos kündigt.


Der Zwangsverwalter hat darüber hinaus das Recht, Mietrückstände der letzten 12 Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung nachzufordern.

Wer erfüllt die Vermieterpflichten?

Der Insolvenz- bzw. Zwangsverwalter muss dann über die geleisteten Nebenkostenvorschüsse abrechnen, wenn sich der Zeitraum der Abrechnungsperiode mit dem Zeitraum der Insolvenz bzw. Zwangsverwaltung überschneidet. Der Verwalter muss sogar, auch wenn er die Vorschussbeträge nicht vom Vermieter erhalten hat, zu Gunsten des Mieters die Vorschusszahlungen berücksichtigen und sich ergebende Guthaben an den Mieter auszahlen.

Der Verwalter muss auch, sofern er in seiner Amtszeit Kautionsgelder vorfindet, diese, sofern noch nicht geschehen, separat anlegen und er muss am Ende eines Mietverhältnisses die Kaution nebst Zinsen wieder auskehren. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Kaution zuvor vom verschuldeten Vermieter veruntreut wurde. In einem solchen Fall ist der Mieter der Leidtragende; er wird bestenfalls nur noch mit der vom Insolvenzverwalter ermittelten Quote, also nur teilweise, seine Kaution zurückerhalten.

Der Verwalter ist auch für die Mängelbeseitigung zuständig, ggf. ist er auf Beseitigung der Mängel gerichtlich in Anspruch zu nehmen.

Soweit der Mieter von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bzw. der Anordnung der Zwangsverwaltung weiß bzw. hätte wissen müssen, kann er nur noch wirksam gegenüber dem Verwalter kündigen. Umgekehrt kann wirksam nur noch der Verwalter kündigen, nicht mehr der Vermieter.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin

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