Lärm als Mangel

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Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht - Fachanwälte in Berlin

Geschrieben von: Ferdinand Klasen

Lärm als Mangel

Wieviel Schallschutz muss eine Wohnungsdecke gewährleisten

Lärmbeschwerden der Wohnungsmieter, so die Erfahrung des Verfassers, haben im letzten Jahrzehnt gegenüber anderen Mängelrügen deutlich zugenommen. Im gleichen Maße werden auch zunehmend Wohnungen, die Lärmquellen ausgesetzt sind (Durchgangsstraße, Straßenbahn, Hochbahn, Stadtautobahn, Flugschneise, Gaststätte mit Außenausschank) gemieden. Andererseits ist das Verhalten vieler Mieter auch nicht widerspruchsfrei; häufig möchten sie nach vorne heraus zum Kurfür-stendamm und nach hinten heraus zur Ostsee wohnen (frei nach Tucholsky).

Wer sich allerdings sehenden Auges in den vorbeschriebenen Standorten eine Wohnung mietet, kann die vorgefundenen Lärmquellen grundsätzlich nicht als Mangel und damit als Minderungsgrund heranziehen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn bauliche Unzulänglichkeiten oder Lärmverstöße Dritter hinzukommen. Die im Erdgeschoss betriebene Gaststätte kann nur dann als Mangel für eine Minderung herhalten, wenn ent-weder der Gastwirt die Lärmschutzverordnung missachtet und/oder die Schallschutzdecke der Gaststättenräume nicht den zu beachtenden Vorschriften genügt. Liegt beides nicht vor, so ist auch ein Mangel an der Mietsache zu verneinen.

Häufig spitzt sich in solchen Fällen der Streit auf die Frage zu, ob die Wohnungsdecke hinreichenden Schallschutz bietet. So wurde von den Gerichten bislang teilweise auch der Standpunkt vertreten, selbst eine Wohnungsdecke im Altbau (errichtet bis 1918) müsse den aktuellen Schallschutzvorschriften genügen. Der BGH hat mit seinem Urteil vom 06.10.2004 hier Klarheit geschaffen. In dem zu entscheidenden Falle lag die Mietwohnung im obersten Geschoss eines Altbaus. Nach etlichen Jahren entschloss sich der Vermieter das Haus um weitere zwei Stockwerke aufzustocken. Nach Bezug der neuen Wohnungen beschwerten sich die Mieter über Lärmbeeinträchtigungen aus der darüber liegenden (neuen) Wohnung. Der BGH entschied, dass in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend sei.

Nun wird allerdings in den seltensten Fällen bezüglich des Trittschalls, um den es in solchen Fällen in der Regel geht, eine Vereinbarung getroffen. Vielmehr unterstellt ein Wohnungsinteressent, dass die Wohnung auch hinreichend schallgeschützt sei.

Wenn es allerdings an einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung fehle, so der BGH, sei die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei gilt grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab.

Wenn allerdings der Vermieter bauli-che Veränderungen vornehme, die zu Lärmemissionen führen könnten, so könne der dort schon wohnende Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen nach den aktuellen Vorschriften getroffen würden. Im konkreten Falle bejahte der BGH einen Mangel an der vor der Aufstockung im obersten Geschoss gelegenen Woh-nung sofern die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Aufforderungen der im Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltenden DIN-Norm für normalen Trittschallschutz genügt.

Oftmals reicht aber den Mietern der normale Trittschallschutz nicht. Sie möchten eine noch ruhigere bzw. leisere Wohnung. Dann müssen sie dies aber ausdrücklich mit dem Vermieter und am Besten schriftlich vereinbaren.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht