Wer erbt das Mietverhältnis?

Verstirbt der Vermieter, so führen dessen Erben das Mietverhältnis unverändert fort. Hatte der Vermieter weder Verwandte, einen Lebenspart-ner oder einen Ehegatten, so erbt der Fiskus. Beim Tod eines Mieters ist die Rechtslage komplizierter.


Eng mit dem verstorbenen Mieter verbundene Personen haben vor den gesetzlichen Erben das Recht, das Mietverhältnis fortzuführen, sofern sie bis dahin mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung führten. Vorran-gig geschützt sind die Ehegatten des verstorbenen Mieters, sein Leben-spartner, seine Kinder und Familienangehörigen und auch die Personen die mit ihm einen auf Dauer angelegten Haushalt führten. Lebten im Haushalt mehrere der genannten Personen, so bestimmt § 563 BGB, dass zunächst der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner und die Kinder des Verstorbenen statt anderer Familienangehöriger in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Wohnte im Haushalt des verstorbenen Mieters weder sein Ehegatte noch sein Lebenspartner, führen etwaig vorhandene Familienangehörige oder Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, zusammen das Mietverhältnis fort. Nur wenn keine der genannten Personen mit dem Mieter einen Haushalt führten, übernehmen die Erben das Mietverhältnis.

Zum Sonderkündigungsrecht der Mietvertragsparteien

Die genannten Personen treten mit dem Tod des Mieters automatisch in den Vertrag ein, wenn sie dem nicht gegenüber dem Vermieter widersprechen. Erfolgt der Widerspruch, werden die jeweils nächsten Berechtigten, gegebenenfalls die Erben Mieter der Wohnung. Um den Schutz der Haushaltsangehörigen zu gewährleisten, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach deren Eintritt nur dann kündigen, wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund zur Ablehnung liegt. Konkrete Umstände, die auf eine zukünftige Störung des Hausfriedens schließen lassen, könnten ein solches Kündigungsrecht auslösen. Tritt hingegen ein Erbe in das Mietverhältnis ein, der bisher nicht in der Wohnung lebte, so kann auch der Vermieter das Mietverhältnis ohne weitere Gründe kündigen. Nach der Mietrechtsreform können nun auch Personen, die mit dem Verstorbenen nicht verheiratet oder verwandt waren, die Wohnung übernehmen, auch gegen den Willen des Vermieters. Vorraussetzung ist, dass die Personen mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten Haushalt geführten haben. Die Kriterien hierfür nennt das Gesetz nicht. Im Streitfall werden die Gerichte entscheiden müssen. Gegenüber den Erben muss der Vermieter innerhalb von einem Monat nach Kenntnis des Todesfalls kündigen. Die selbe Frist gilt für den Widerspruch der Vertragsübernahme durch die im Haushalt lebenden Personen und für die Kündigung etwaiger Mitmieter des Verstorbenen und der Erben. Letztere können auch die Erbschaft innerhalb von 6 Wochen ausschlagen, um nicht für die Forderungen des Vermieters haften zu müssen.

Der Vermieter kann auch nachträglich die Kaution verlangen

Treten auf Grund der bestehenden Sondervorschriften Personen, die früher im Haushalt des Mieters lebten, in das bestehende Mietvertragsverhältnis ein, so haften diese neben den Erben für die bestehenden Forderungen des Vermieters. Da der Vermieter die Vertragsübernahme durch diese Personen im Regelfall nicht verhindern kann, hat er aber das Recht, nachträglich eine Mietkaution zu verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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