Reparaturen durch den Mieter

Zeigen sich w├Ąhrend der Mietzeit in der Wohnung M├Ąngel, so kann der Mieter vom Vermieter deren Beseitigung verlangen und die Miete mindern. Erfolgt vermieterseits keine Reaktion, so ist dem Mieter jedoch nicht geholfen. Manchmal fehlt auch der Ansprechpartner z. B. wenn der Vermieter verstirbt und seine Erben noch nicht ermittelt wurden.

┬ž 536 a (2) BGB bestimmt daher, dass der Mieter unter zwei Voraussetzungen die M├Ąngel im Wege der Ersatzvornahme selbst beseitigen kann. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet oder die Mangelbeseitigung im Rahmen einer Notma├čnahme umgehend erforderlich ist, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen.

Die Kosten von Notreparaturen tr├Ągt der Vermieter

Ereignet sich in der Wohnung ein Rohrbruch, so ist der Mieter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, umgehend eine Reparatur in Auftrag zu geben. Hat der Vermieter f├╝r einen Haveriefall keine Vorkehrungen getroffen und einen Ansprechpartner benannt, so kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und Ersatz f├╝r die Kosten verlangen. Nach dem Gesetzestext muss es sich um erforderliche Aufwendungen handeln, wozu stets die orts├╝blichen Kosten einer Fachfirma geh├Âren. Der Mieter darf den Mangel auch selbst beheben. In diesem Fall schuldet er aber eine fachgerechte Ausf├╝hrung der Arbeiten. Auch das Abdichten eines Daches, die Reparatur einer defekten Wohnungst├╝r oder einer Heizungsanlage bei niedrigen Au├čentemperaturen oder die unaufschiebbare Bek├Ąmpfung einer Ungezieferplage kann eine Notma├čnahme darstellen, die den Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt. So entschied das Landgericht Potsdam (11 S 204/02), dass eine Notma├čnahme vorliegt, wenn auf einem vermieteten Grundst├╝ck Ratten auftreten. Der Vermieter wurde verurteilt, die Kosten f├╝r den unverz├╝glich vom Mieter beauftragten Sch├Ądlingsbek├Ąmpfer zu erstatten.

Die Ersatzvornahme bei Unt├Ątigkeit des Vermieters

Hat der Mieter einen Mangel angezeigt und ist die zu dessen Beseitigung gesetzte Frist verstrichen oder wurde die Mangelbeseitigung nach der Mangelanzeige erfolglos angemahnt, so kann der Mieter ebenfalls im Wege der Ersatzvornahme den Mangel beseitigen oder beseitigen lassen. Sofern erforderlich, ist er auch berechtigt, in die Substanz der Mietsache dabei einzugreifen. Handelt es sich nicht um eine Notma├čnahme, so trifft den Mieter keine Pflicht zur Reparatur, er ist lediglich dazu berechtigt. Die dem Vermieter gew├Ąhrte Frist muss angemessen sein. Ma├čgeblich ist hier die Zeit, die der Vermieter ben├Âtigt, um eine Firma zu beauftragen und einen Termin abzustimmen. F├╝r die Beseitigung kleinerer M├Ąngel d├╝rften zwei Wochen ausreichen. Weigert sich der Vermieter, dem Mieter die entstandenen Aufwendungen f├╝r die Reparatur zu erstatten, so k├Ânnen die Aufwendungen von der n├Ąchstfolgenden Miete abgezogen werden. Handelt es sich um kostenintensive Reparaturma├čnahmen, so kann der Mieter vom Vermieter im Falle des Verzuges auch die Zahlung eines Vorschusses verlangen und notfalls im Klageweg erstreiten. Der Kostenvorschussanspruch besteht in H├Âhe der voraussichtlichen Aufwendungen, die in der Regel durch einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers belegt werden. Erfolgt die Beseitigung des Mangels durch den Mieter, so muss er ├╝ber den Vorschuss abrechnen und gegebenenfalls nicht verbrauchte Gelder dem Vermieter erstatten. In Zweifelsf├Ąllen ist zu raten, gegen den Vermieter auf Instandsetzung zu klagen statt selbst die Kosten f├╝r die Beseitigung der M├Ąngel zu verauslagen. Liegen die Voraussetzungen des ┬ž 536 a BGB nicht vor, so muss der Mieter die Reparaturkosten n├Ąmlich selbst tragen. Dies gilt nat├╝rlich auch, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem T├Ątigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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