Befristeter Mietvertrag und Kündigungsausschluss

Eines der erklärten Ziele der Mietrechtsreform war es auch, die Mobilität der Mieter zu stärken, ihnen also die Möglichkeit zu eröffnen, sich schneller vom Mietvertrag zu lösen, um beispielsweise an einem anderen Ort eine neue Arbeit und Wohnung zu suchen. Zumindest bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ab dem 01.09.01 kann der Mieter stets mit einer Frist von maximal drei Monaten kündigen. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters ist unwirksam.


Befristete Mietverträge sind nur eingeschränkt möglich Seitens der Vermieter besteht hingegen häufig Interesse daran, den Mieter für eine längere Zeit am Mietvertrag festzuhalten. Ein ständiger Mieterwechsel bringt nicht nur einen höheren Verwaltungsaufwand für den Vermieter, sondern auch das Risiko des Leerstandes mit sich.
Die Befristung eines Mietvertragsverhältnisses schließt das normale Kündigungsrecht beider Vertragsparteien aus. Mit der Mietrechtsreform wurde daher geregelt, dass ein Zeitmietvertrag nur noch dann zulässig ist, wenn einer von insgesamt drei im Gesetz genannten sachlichen Gründe vorliegt. Danach ist eine Befristung des Mietverhältnisses nur zulässig, wenn nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf geltend gemacht, die Wohnung erheblich umgebaut oder von einem Arbeitgeber für einen Werksangehörigen benötigt wird. Liegt keiner der drei Gründe vor, ist die Befristung unzulässig.


Der Ausschluss des Kündigungsrechtes ist wirksam Der Abschluss eines befristeten Mietvertrages hat grundsätzlich zur Folge, dass nach Ablauf der Befristung der Vertrag endete. Wollten die Parteien das vermeiden, so schlossen sie einen Vertrag auf unbestimmte Zeit und das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit aus.
Ob der Ausschluss des Kündigungsrechtes nach der Mietrechtsreform auch für den Mieter zulässig ist, war bisher zwischen den Gerichten umstritten. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.12.03 (VIII ZR 81/03) wurde diese Frage nun bejaht. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes wirksam.
Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass in der modernen Gesellschaft nicht nur zunehmend Mobilität und Flexibilität, insbesondere bei Wechsel des Arbeitsplatzes oder einer gesundheitlich bedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim verlangt werde, sondern auch ein Bedürfnis nach Stärkung der Vertragsfreiheit bestünde, insbesondere um Index-, Staffelmietvereinbarungen oder Zeitmietverträge abschließen zu können.
Die einschränkenden Regeln der Mietrechtsreform zum befristeten Mietvertrag sollen den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber von einer längeren Bindung an den Vertrag, schützen.

Ein befristeter Mietvertrag kann auf beliebige Dauer abgeschlossen werden. Selbst Befristungen bis zu 30 Jahren oder auf die Lebenszeit einer Mietvertragspartei sind zulässig. Die Rechtsprechung wird in Zukunft noch zu klären haben, für welchen Zeitraum der nunmehr grundsätzlich zulässige Kündigungsausschluss für den Mieter vereinbart werden kann. Im Gesetz ist diesbezüglich nur eine Begrenzung bei Vereinbarung einer Staffelmietvereinbarung zu finden. Danach kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der Bundesgerichtshof hat in oben zitierter Entscheidung darauf hingewiesen, dass in Härtefällen dem Mieter ein Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages zusteht, wenn er einen Ersatzmieter stellt. Die Rechtssprechung verlangte darüber hinaus bisher, dass die Aufgabe der Wohnung durch Gründe veranlasst wird, auf die der Mieter seinerseits keinen Einfluss hat und dass das Interesse des Mieters an einer Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich überragt. Ob der Bundesgerichtshof in Zukunft die bestehenden hohen Anforderungen an eine vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Vertrag lockern wird, bleibt abzuwarten.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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