Formale Tücken für Vermieter und Mieter

Mit der Reform des Mietrechts zum 01.09.2001 sind Kündigungen eines Wohnungsmietvertrages zu begründen. Ausgenommen sind die regulären Kündigungen des Mieters. Von der Begründungspflicht sind demzufolge die Mehrzahl der ausgesprochenen Kündigungen, nämlich die wegen Mietrückstandes, betroffen. Aber auch jede außerordentliche Kündigung des Mieters unterliegt diesem Begründungszwang.



Inhaltliche Anforderungen erfüllen
Wie die bisherige Praxis zeigt, scheitern viele ausgesprochene Kündigungen z.B. wegen Zahlungsverzuges an beiden Hürden. Häufig verweist der kündigende Vermieter wegen der Zusammensetzung des Zahlungsrückstandes auf ein separates als Anlage dem Kündigungsschreiben beigefügtes Kontenblatt. In den meisten Fällen sind diese Kontenblätter aber für den Laien kaum nachvollziehbar. Die Verbuchung auf solchen Kontenblättern geschieht in erster Linie aus buchhalterischen bzw. steuerlichen Gründen.
Aus den vom Vermieter bzw. der Verwaltung dem Mieter überlassenen Kontoblättern kann nur selten entnommen werden, ob auch die Tilgungsbestimmung des Mieters entsprechend berücksichtigt wurde. Schließlich aber gehört dieses Kontoblatt als Anlage nicht zu der eigentlichen Kündigungserklärung. Es ist gerade nicht von der Unterschrift auf dem Kündigungsschreiben erfasst. Hier gelten die strengen Formerfordernisse des § 126 BGB. Selbst dann, wenn man das Kontoblatt als hinreichende Erläuterung und damit auch als Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges begreifen wollte, wird diese Begründung eben nicht von der Unterschrift erfasst und würde damit gegen die Schriftform verstoßen: Diese Kündigung ist unwirksam.
Die bisher veröffentlichten Berliner Entscheidungen lassen sich eher als liberal bezeichnen. So haben es zwei Berufungskammern des Landgerichtes ausreichen lassen, wenn in dem fristlosen Kündigungsschreiben aufgeführt ist, dass eben wegen Zahlungsverzuges gekündigt wird. Aber auch dann müssen die Monate angegeben werden, die aus der Sicht des Vermieters offen sind. Wurde nur teilweise die Miete bezahlt, so ist auch dies zu vermerken. Hat ein Mieter über Jahre hinweg im Streit mit seinem Vermieter die Miete gemindert, kann die Darstellung des Mietkontenverlaufes sehr mühselig werden. Das entbindet den Vermieter nicht. Es reicht allerdings, wenn er sich bezüglich der fristlosen Kündigung auf einen Rückstand konzentriert, der in jedem Falle eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 BGB rechtfertigt. In einem solchen Falle muss er nicht noch aus Jahren zuvor hinzukommenden Mietrückstand ebenfalls aufschlüsseln; es genügt, wenn er insoweit auf „weiteren Rückstand aus der Zeit von ... bis ...“ verweist.

Verhaltensbedingte Kündigung
Wenn ein Vermieter seinem Mieter kündigt, weil dieser trotz vorausgegangener Abmahnung sein Verhalten (z.B. überlaute Musik aus seiner Wohnung) nicht abstellt, so muss auch hier der Vermieter im einzelnen genau darlegen, warum er meint, das Mietverhältnis mit einem solchen Mieter nicht weiter fortsetzen zu können. Er muss auf die Abmahnung verweisen und tut gut daran, nochmals das abgemahnte Verhalten auch im Kündigungsschreiben aufzuführen und dass wegen des neuerlichen Verstoßes trotz vorausgegangener Abmahnung nunmehr die Kündigung das letzte Mittel sei, eben weil sich der Mieter unbelehrbar zeige.

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