Augen auf bei Mietvertragsabschluß - Bei mehr Sorgfalt spart man sich späteren Ärger

Im letzten Artikel wurden die typischen Probleme anläßlich der Vertragsbeendigung und der damit einhergehenden Wohnungsrückgabe erörtert.
Vieles von dem könnten sich die Vertragsparteien ersparen, wenn sie bei Begründung des Mietverhältnisses sorgfältiger vorgehen würden.

Wenn der Mieter seine Traumwohnung und der Vermieter seinen Traummieter gefunden zu haben glaubt, und man sich anläßlich der Wohnungsbesichtigung auch näher gekommen ist, macht sich eine gewisse Sorglosigkeit breit. Dabei ist der eigentliche Vertragsschluß noch gar nicht vollzogen und dieser bildet den Grundstein für ein eventuell langes Vertragsverhältnis. So manche Vernarrtheit in eine schöne Wohnung läßt den Mieter häufig nachteilige Dinge im Mietvertrag blindlings unterschreiben. In der Regel ist der Vermieter der professionellere Partner und er stellt meistens die Vertragsvordrucke zur Verfügung, zum Teil garniert mit „selbstgestrickten“ Zusatzklauseln.

Worauf sollten beide Seiten achten:

Ein Wohnungsbewerber tut gut daran, sich vor dem Vertragsabschluß im Hause umzusehen und umzuhören. Gibt es einen Hauswart? Erkennt man dies schon an der Sauberkeit des Hauses? Wie wird der Vermieter von den Hausbewohnern beurteilt?
Ein Vermieter tut gut daran, sich von dem Bewerber eine vollständige schriftlich und auch unterschrieben Auskunft (Bewerbungsbogen) geben zu lassen und auch den Nachweis des aktuellen Einkommens. Mancher Wohnungsbewerber reagiert empfindlich, sollte aber für das durchaus berechtigte Interesse des Vermieters Verständnis aufbringen. Der Vermieter, der ohne solche Vorsicht seine Wohnungen vermietet, gibt Anlaß zur Nachdenklichkeit.
Als Vertragsvordruck sollten die für die Region gängigen Mietvertragsvordrucke genutzt werden. Diese sind in der Regel von den Gerichten bereits auf unwirksame Klauseln „abgeklopft“. Wichtig ist, daß solche Vordrucke auch richtig und erschöpfend ausgefüllt werden. Oft fehlt es nur am richtigen Ankreuzen. Der Mieter sollte sich hinreichend Zeit zum Durchlesen nehmen, ggf. sich schon rechtzeitig einen Entwurf vorlegen lassen.
Mieter und Vermieter sollten mit vollem Namen und aktueller Anschrift aufgeführt sein.
Die Wohnung sollte genau nach Raumzahl, Ausstattung, Größe und Lage bezeichnet werden. Die Angabe der Wohnungsgröße ist für spätere Nebenkostenabrechnungen, aber auch bei der Frage der Einordnung in den Mietspiegel und der Ermittlung der zulässigen Miete von erheblicher Bedeutung.
Vertragsbeginn und eventuelles Vertragsende müssen klar und unmißverständlich festgehalten sein, wobei ein zeitlich begrenzter Mietvertrag ohne Vorliegen der vom Gesetz geforderten Voraussetzungen nach neuem Recht (seit 1.9.01) nicht mehr wirksam abgeschlossen werden kann. Ein solcher Mietvertrag wird als unbefristeter Mietvertrag vom Gesetz behandelt.
Die Frage der Schönheitsreparaturen muß ebenso klar und eindeutig geregelt sein. Vermieter unterliegen häufig der Versuchung, dem Mieter besondere Leistungen abzuverlangen. Der Vermieter provoziert gerade dabei die Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, daß der selber zur Renovierung verpflichtet bleibt.
Es genügt der schlichte Satz: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Obwohl leider wenig praktiziert, sollten die Parteien ein gemeinsames Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, welches den wirklichen (und nicht geschönten) Zustand der Wohnung wiedergibt, es beide unterschreiben und als Anlage zum Mietvertrag nehmen. Bei Auszug ist das von erheblichem Vorteil. Will sich ein Vermieter hingegen bei einer nicht renovierten Wohnung vom Mieter einen Persilschein geben lassen, sollte der Mieter ggf. von dem Vertrag Abstand nehmen. In dem Wohnungsprotokoll sollten eventuelle Einrichtungen des Vormieters festgehalten sein und eine Regelung darüber, ob diese nun zur Mietsache gehören oder nicht und was mit ihnen bei Auszug geschehen soll.
Hat der Wohnungsbewerber den Wunsch nach einer sofortigen Untervermietung, sollte auch dies sofort eindeutig geregelt werden. Häufig wird die Frage nach dem Wohnungskeller übersehen. Gibt es ihn überhaupt und ist dieser auch leer und kann man ihn als solchen auch benutzen?
Auch die Frage einer eventuellen Tierhaltung sollte im Vertrag genau festgehalten werden
Die zu zahlende Miete sollte klar aufgegliedert sein in die eigentliche Nettomiete und die Vorschüsse für kalte bzw. warme Betriebskosten. Hinsichtlich der Nebenkosten sollte der abzurechnende Zeitraum, der ein Jahr nicht überschreiten darf, festgehalten werden, wie auch die Frist für die eigentliche Abrechnung. Eine solche Frist darf nach dem neuen Recht ein Jahr nicht überschreiten, sonst begibt sich der säumige Vermieter etwaiger Nachzahlungsforderungen. Klar geregelt sollte auch die Kautionsfrage sein. Bewährt haben sich die Fälle, wo ein Sparguthaben angelegt wird und dieses zugunsten des Vermieters verpfändet wird.
Der Vermieter sollte wissen, daß eine angebotene Bürgschaft die schlechtere Sicherheit bietet, da er nach Ablauf des Mietverhältnisses mit eventuell eigenen, aber verjährten Forderungen nicht gegen eine Bürgschaft aufrechnen kann, wohl aber gegen ein Kautionsguthaben.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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