Während des bestehenden Mietvertragsverhältnisses ist der Vermieter nicht verpflichtet, zu modernisieren, d.h. Verbesserungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung oder am Gebäude durchzuführen, um den Gebrauchswert zu erhöhen und eine komfortablere Benutzung zu ermöglichen.



Um gleichwohl einen Anreiz für Verbesserungsmaßnahmen zu schaffen, räumt § 3 des MHG dem Vermieter die Möglichkeit ein, 11 % der ihm entstehenden Kosten auf den Mieter umzulegen. (s. Anm.) Der Mieter muß die Maß-nahme, wenn sie richtig angekündigt wird, dulden oder kündigen. Unabhängig von der Dauer oder einer Be-fristung des Mietverhältnisses kann er am 03. Werktag des Monats, von dem an der Mietzins erhöht werden soll für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Grundsätzlich sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung, deren Belichtung und Belüftung oder den Schallschutz –verbessern. Ferner gehören Maßnahmen zur Einsparung von Energie, zur Verbesserung der sanitären Einrichtung, der Beheizung und der Kochmöglichkeit und zur Verbes-serung von Funktionsabläufen innerhalb der Wohnung dazu. Schließlich sind auch Maßnahmen zur Verbesse-rung der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt als Modernisierungsmaßnahmen anerkannt.

Ob eine konkrete Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme zu verstehen ist, ist nicht aus Sicht der subjekti-ven Wünsche des Mieters zu entscheiden, sondern beurteilt sich objektiv nach der Verkehrsanschauung. Ende der 80er Jahre hat das Amtsgericht Charlottenburg den Kabelanschluß als „Wohnwertverschlechterung wegen einer Ausweitung des einseitigen Berieselns mit im wesentlichen dummen Allgemeinplätzen, Geschwafel von Politikern sowie unerträglichen und mit militaristischen Ausdrücken gespickten Sportübertragung, die nur zur Bevölkerungsverdummung dienen, wovor der Richter diese schützen müsse“ bezeichnet.

Heute ist sich die Rechtsprechung einig, daß die Anschlußkosen an das Breitbandkabel als Modernisierung umlagefähig sind.

Wird ein Haus während länger andauernder Modernisierungsmaßnahmen vekauft, so ist auch der Erwerber berechtigt, nach Fertigstellung der Arbeiten einen Wertverbesserungszuschlag zu verlangen, sofern er zwi-schenzeitlich für das Haus im Grundbuch eingetragen wurde. Die insoweit streitige Frage hat das Kammerge-richt am 08. Mai 2000 nunmehr entschieden.

Zur Erläuterungspflicht der Modernisierungserhöhungserklärung:

Ist die Maßnahme durchgeführt, so muß der Mieter entscheiden, ob er das Vertragsverhältnis kündigen will, oder verpflichtet ist, den erhöhten Mietzins zu zahlen. Deshalb muß der Vermieter die begehrte Erhöhung berechnen und erläutern. Besondere Probleme bestehen hier insbesondere bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie.

Die Energieeinsparung muß zum einen nachhaltig und zum anderen wirtschaftlich sein. Deswegen wird die Mieterhöhung in der Regel auf das Zweifache der erzielten Heizkostenersparnis des Mieters begrenzt. Um die Höhe der Heizkostenersparnis darzulegen, muß der Vermieter nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichtes vom 17. August 2000 seiner Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beilegen. In dieser Wärmebe-darfsberechnung ist anhand der Entwicklung der Wärmedurchlaßkoeffizienten vor und nach Durchführung der Maßnahme die sich daraus ergebende Energieeinsparung zu ersehen. Fügt der Vermieter die Wärmebedarfsbe-rechnung der Erhöhungserklärung nicht zu, so ist der Mieter nicht verpflichtet, insoweit den erhöhten Mietzins zu zahle.n Da auch die zwei- bis dreifache vorbehaltslose Zahlung des Modernisierungszuschlages nicht zu einer Vertragsänderung führt, ist der Vermieter gut beraten, in Hinblick auf die neuerliche Rechtsprechung des Kammergerichtes eine etwaige Erhöhungserklärung nachzuholen und die Wärmebedarfsberechnung diesmal beizufügen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Die Modernisierung wurde umfassend neu geregelt in den §§ 555a -555f BGB, sowie die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen in § 559 BGB.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die die Endenergie einsparen, Primärenergie eingespart  oder das Klima nachhaltig schützt, den Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache erhöht, allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, die ohne das Vertretenmüssen des Vermieters zur Erhaltung notwendig sind, aber nicht unter § 555a fallen, sowie Veränderungen, die neuen Wohnraum schaffen.

Diese Maßnahmen müssen gem. § 555c BGB dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, sofern die Maßnahme nicht nur unerheblich auf die Mietsache einwirkt und keine unerhebliche Mieterhöhung erwartet wird. Folgende Angaben muss diese Ankündigung enthalten: Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme, Betrag der erwarteten Mieterhöhung und Betriebskosten, Rechtsbelehrung zu § 555d Abs. 3 S.1 BGB.

Eine Mieterhöhung kann gem § 559 BGB bis zu einer Höhe von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Hierunter zählen allerdings keine Erhaltungskosten. Die Mieterhöhung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in den gemeinüblichen Zustand gebracht wurde und diese Mieterhöhung dadurch eine Härte für den Mieter bedeuten würde und der Mieter diese dem Vermieter auch vorher mitteilte. Zudem kann eine Mieterhöhung aus Härtegründen nicht erfolgen, wenn die Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, also wenn z.B. Gesetze wie die EnEV eine Erneuerung der Heizung fordern.)

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