Im September des Jahres 2000 wurde der Berliner Mietspiegel veröffentlicht.

Der Mietspiegel weist die ortsüblichen Mieten für nicht preisgebundene Alt- und Neubauwohnungen in Mehr-familienhäusern (nicht in 1- und 2-Familienhäusern) aus. Bedeutsam ist er insbesondere für die Begründung und Überprüfung von Mieterhöhungen im Rahmen eines bereits bestehenden Mietvertragsverhältnisses. Gemäß § 2 des Miethöhegesetzes ist der Vermieter berechtigt, innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren die Miete um 30 % zu erhöhen, sofern die ortsübliche Miete nicht überschritten wird.



Zur Begründung eines solchen Mieterhöhungsbegehrens kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel stützen. Dazu muß der Vermieter dem Mieter das zutreffende Mietspiegelfeld ausweisen oder alle Informationen (Woh-nungsgröße, Bezugsfertigkeit und Ausstattung) mitteilen, die notwendig sind, damit der Mieter seinerseits da zutreffende Mietspiegelfeld aus der Tabelle ermitteln kann. Die Mietspiegelfelder weisen drei Beträge aus, nämlich den Mittelwert sowie den Unterwert und den Oberwert. Formal wirksam ist Mieterhöhungsbegehren schon, wenn der begehrte Mietzins innerhalb der Spanne zwischen Unterwert und Oberwert liegt.

Der Mieter, der zur Zustimmung aufgefordert wird, muß jedoch im Einzelfall für seine konkrete Wohnung überprüfen, in welcher Höhe das Mieterhöhungsbegehren begründet ist, wobei die sogenannten wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale zu berücksichtigen sind.

Zur Anwendbarkeit der Spanneneinordnung

Die Spanneneinordnung dient zur konkreten individuellen Einordnung einer Wohnung in den Berliner Miet-spiegel. Sowohl für Altbau als auch für Neubauwohnungen gibt es vier Merkmalsgruppen. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, so erhöht sich die ortsübliche Miete um 25 % der Span-ne zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegeloberwert. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die wohn-wertmindernden Merkmale, so ergibt sich die ortsübliche Miete, in dem man 25 % der Spanne zwischen Miet-spiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vom Mietspiegelmittelwert abzieht. Positive und negative Gruppen gleichen sich gegenseitig aus.

Streit gibt es vielfach bei der Frage, ob einzelne wohnwerterhöhende oder reduzierende Merkmale vorliegen.

Während im Mietspiegel selbst definiert ist, was unter einem Bad oder einer Sammelheizung zu verstehen ist, besteht selten Einigkeit darüber, ob Wohnräume überwiegend gut oder schlecht belichtet und besonnt sind.

Verfügt eine Altbauküche oder ein Altbaubad über ein Fenster, so ist das Negativmerkmal „keine Entlüftung“ nicht zu berücksichtigen.

Ein defektes Schloß am Hauseingang ist nicht vergleichbar mit einem nicht abschießbaren Hauszugang, da behebbare Mängel wie ein defektes Haustürschloß keinen Einfluß auf die ortsübliche Vergleichmiete hat. Ein nicht abschließbarer Hauszugang liegt vielmehr vor, wenn ein Schloß gar nicht vorhanden ist.

Maßnahmen, die allein der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, sind nicht wohnwerterhöhend zu be-rücksichtigen.

Hat beispielsweise ein Mieter selbst einen Elektroheizer in der Küche installiert, so gilt die Küche nach dem Mietspiegel als nicht beheizbar.

Neben der Berücksichtigung der Spanneneinordnung gibt es sogenannte Sondermerkmale.

Begehrt der Vermieter aufgrund vorhandener Sondermerkmale eine Miete, die den Oberwert des im Mietspie-gel ausgewiesenen ortsüblichen Mietzinses übersteigt, so muß er dies erläutern.

Wurde so die ortsübliche Miete pro qm Wohnfläche ermittelt, ist dieser Betrag mit der tatsächlichen Wohnflä-che zu multiplizieren, es sei denn, eine Wohnfläche wurde im Mietvertrag vereinbart. Regelmäßig enthält der Mietvertrag jedoch keine Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche, sondern lediglich die Angabe „Woh-nungsgröße: 60 qm“ mit der Folge, daß auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt und nicht auf die Angabe im Mietvertrag.

Wird festgestellt, daß die begehrte Miete die ortsübliche Miete zum Teil überschreitet, so ist der Mieter gut beraten, wenn er der Mieterhöhung teilweise zustimmt, nämlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter, der die begehrte Zustimmung nicht erhält, muß nämlich um seinen Erhöhungsanspruch nicht zu verlieren, binnen zwei Monate berechnet ab dem Erhöhungszeitpunkt Zustimmungklage erheben. Erst im Rahmen des Prozesses zeigt sich dann vielfach, in welcher Höhe das Mieterhöhungsbegehren begründet war. Lag das Mieterhöhungsbegehren oberhalb der ortsüblichen Miete, so ist es deshalb nicht unwirksam, sondern vielmehr zum Teil begründet. Die Folge ist, daß auch die Prozeßkosten anteilig nach dem Obsiegen und Unter-liegen geteilt werden.

Zu beachten ist schließlich, daß der Mieter schriftlich zustimmen muß, das heißt ein Fax reicht hier ebenso wenig aus wie ein Anruf.

Der Vermieter muß den Mietspiegel nicht beifügen, da der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, man ihn sich also ohne besonderen Kostenaufwand beschaffen kann.

Ist ein falsches Mietspiegelfeld angegeben, oder weist das zutreffend angegebene Mietspiegelfeld keine ortsüb-liche Miete aus, so ist das Begehren unwirksam.

Sofern das Mietrechtsreformgesetz in Kraft treten soll, besteht zukünftig nur noch die Möglichkeit, die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20 % zu erhöhen.

Ob bei Fehlen eines Balkons letztlich das wohnwertmindernde Merkmal „nicht nutzbarer Balkon“ zu berück-sichtigen ist, dürfte zu bejahen sein.

Ist eine sogenannte Bruttokaltmiete vereinbart, mithin eine Miete, in der die Betriebskosten pauschal enthalten sind, ist der im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Nettokaltmietzins um die tatsächlichen Betriebkosten zu erhöhen.

Vielfach wird auch von den Zivilkammern des Landgerichts Berlin die Auffassung vertreten, daß die vom GEWOS-Institut ermittelten, jedoch im Mietspiegel nicht veröffentlichten Werte der ortsüblichen Betriebskos-ten verwandt werden dürfen. Da diese Frage jedoch höchst richterlich nicht entschieden ist, empfiehlt es sich, zumindest auch die tatsächlichen kalten Betriebskosten im Erhöhungsbegehren darzustellen und die Grundlagen ihrer Ermittung.


Der Einfluß der Wohnungsausstattung auf die ortsübliche Miete
In der Spanneneinordnung für Alt-und Neubauwohnungen gibt es vier Merkmalsgruppen. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, so erhöht sich die ortsübliche Miete um 25 % der Spanne zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegeloberwert. Überwiegen in einer Merkmalsgruppe die wohnwertmindernden Merkmale, so ergibt sich die ortsübliche Miete, in dem man 25 % der Spanne zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vom Mietspiegelmittelwert abzieht. Überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale kann der Mittelwertentsprechend überschritten werden..Positive und negative Gruppen gleichen sich gegenseitig aus.
Streit gibt es häufig bei der Frage, ob einzelne wohnwerterhöhende oder reduzierende Merkmale vorliegen Während im Mietspiegel selbst definiert ist, was unter einem Bad oder einer Sammelheizung zu verstehen ist, besteht selten Einigkeit darüber, ob Wohnräume überwiegend gut oder schlecht belichtet und besonnt sind. Verfügt eine Altbauküche oder ein Altbaubad über ein Fenster, so ist das Negativmerkmal „keine Entlüftung“ nicht zu berücksichtigen. Fehlt hingegen ein Balkon in der Wohnung, so ist das wohnwertmindernde Merkmal „nicht nutzbarer Balkon zu berücksichtigen. Die Wohnungen liegt in einem “Gebiet mit Einzelhandel /Kleingewerbetreibenden“, wenn sich die entsprechenden Geschäfte in räumlich enger Nähe (400m-500m) der Wohnung befinden. .“Ein defektes Haustürschloß ist nicht vergleichbar mit einem „nicht abschießbaren Hauszugang,“ da behebbare Mängel wie ein defektes Haustürschloß keinen Einfluß auf die ortsübliche Vergleichmiete haben.. Maßnahmen, die allein der Mieter auf eigene Kosten vorgenommen hat, sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Hat beispielsweise ein Mieter selbst einen Elektroheizer in der Küche installiert, so gilt die Küche nach dem Mietspiegel als nicht beheizbar.
Neben der Berücksichtigung der Spanneneinordnung gibt es sogenannte Sondermerkmale.
Begehrt der Vermieter aufgrund vorhandener Sondermerkmale eine Miete, die den Oberwert des im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Mietzinses übersteigt, so muß er dies erläutern.

Der Streit um die Umrechnung der Bruttokaltmiete geht weiter Ist eine sogenannte Bruttokaltmiete vereinbart, mithin eine Miete, in der die Betriebskosten pauschal enthalten sind, ist der im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Nettokaltmietzins um die tatsächlichen Betriebkosten zu erhöhen. Teilweise wird auch von den Zivilkammern des Landgerichts Berlin die Auffassung vertreten, daß die vom GEWOS-Institut ermittelten, jedoch im Mietspiegel nicht veröffentlichten Werte der ortsüblichen Betriebskosten verwandt werden dürfen. Da diese Frage jedoch höchst richterlich nicht entschieden ist, empfiehlt es sich, zumindest auch die tatsächlichen kalten Betriebskosten im Erhöhungsbegehren darzustellen und die Grundlagen ihrer Ermittung.
Wurde die ortsübliche Miete pro qm Wohnflächean hand des Mietspiegels ermittelt, ist dieser Betrag mit der tatsächlichen Wohnfläche zu multipliziern. Eine im Mietvertrag angegebene abweichende Fläche ist nur ausnahmsweise maßgebend, nämlich wenn die Fläche ausdrücklich vereinbart wurde.

Additional information