Bisher konnte sich der Vermieter einer preisfreien Wohnung mit der Abrechnung der von seinem Mieter ge-leisteten Betriebskostenvorsch├╝sse Zeit lassen. Dies ist nun vorbei. Das neue Gesetz (┬ž 556 Abs. 3 BGB n. F.) verpflichtet ihn, innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen.

Rechnet er sp├Ąter ab und ergibt sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten ein Nachforderungsbetrag, so kann er diesen gleichwohl nicht mehr von seinem Vermieter verlangen (sogenannte Ausschlu├čfrist). Andererseits kann aber der Mieter auch noch nach Ablauf dieses Jahres zum einen die Abrechnung und, wenn sich zu seinen Gunsten ein Gutha-ben hieraus ergibt, auch dieses ausgezahlt verlangen.

Ebenfalls neu eingef├╝hrt, hat der Gesetzgeber auch die sogenannte Einwendungsfrist f├╝r den Mieter (┬ž 556 Abs. 3 BGB n. F.). Danach ist der Mieter gehalten, etwaige Bedenken an der ihm vom Vermieter vorgelegten Abrechnung ebenfalls innerhalb eines Jahres mitzuteilen, anderenfalls gilt die Abrechnung als gebilligt. Aller-dings bedeutet dies nicht, da├č ein Vermieter einen etwaigen Nachforderungsbetrag etwa erst nach Ablauf eines Jahres fordern kann, ebenso wenig wie ein Mieter auch nicht etwa ein Jahr bis zur Auszahlung eines etwaigen Guthabens warten mu├č. Vielmehr stellt der Gesetzgeber klar, da├č jedenfalls nach Ablauf eines r├╝gelosen Jahres der Mieter die Abrechnung als solche nicht mehr hinterfragen kann.

Angemessene H├Âhe der Vorauszahlungsbetr├Ąge

Betriebskostenpauschalen
V├Âllig neu ist die Regelung ├╝ber sogenannte Betriebskostenpauschalen. Zum besseren Verst├Ąndnis werden hier die verschiedenen Miettypen (auch Mietzinsstruktur genannt) dargestellt:

1. Vermieter und Mieter vereinbaren, da├č neben der eigentlichen Miete (sogenannte Nettokaltmiete) ein weite-rer Betrag als monatliche Vorauszahlung auf die (kalten) Betriebskosten und, sofern die Wohnung von ei-ner vermieterseits betriebenen Anlage beheizt wird, ein zus├Ątzlich ausgewiesener Betrag f├╝r die Heizkosten/ Warmwasserkosten gezahlt wird. ├ťber diese monatlichen Vorauszahlungen (auch Vorschu├čbetr├Ąge ge-nannt) mu├č dann der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Periode abrechnen. Mit Periode ist der Zeitraum gemeint, in der der Mieter diese Vorauszahlungen leistet. Er darf ein Jahr nicht ├╝berschreiten und ist in der Praxis meist mit dem Kalenderjahr identisch. Die Parteien k├Ânnen aber auch andere Jahres-zeitr├Ąume vereinbaren.

2. Der andere Miettypus, der in Berlin auch noch h├Ąufig gerade bei Altbauwohnungen anzutreffen ist, ist der der sogenannten Bruttokaltmiete (auch Inklusivmiete genannt). Hier vereinbaren Vermieter und Mieter ei-nen einzigen Mietbetrag, der auch die kalten Betriebskosten mit abdeckt. W├╝rde man in den eigentlichen Mietbetrag auch die Kosten f├╝r Heizung und Warmwasser einbeziehen, w├Ąre dies ein Versto├č gegen die Heizkostenverordnung. Diese verlangt aus Energiespargr├╝nden, dass Heizkosten separat und auch verbrauchsabh├Ąngig erfasst und demzufolge auch separat abgerechnet werden. Im Falle einer vereinbarten Bruttokaltmiete (Inklusivmiete), erlaubte es das bisherige Recht dem Vermieter, gestiegene Betriebskosten an seinen Mieter weiterzugeben. Hatten sich die Betriebskosten verringert, war der Vermieter verpflichtet, diese Senkung ebenfalls an seinen Mieter weiterzugeben. Streit bestand und besteht nur dar├╝ber, ob eine solche M├Âglichkeit der Weitergabe gestiegener Kosten ausdr├╝cklich im Mietvertrag vereinbart sein mu├č, oder ob das bisherige Gesetz als Grundlage hierf├╝r ausreicht. Sofern Vermieter und Mieter jetzt noch diese Mietzinsstruktur der Bruttokaltmiete w├Ąhlen, kann der Vermieter in Zukunft gestiegene Betriebskosten nicht mehr umlegen. Bei Altvertr├Ągen hingegen ist grunds├Ątzlich diese M├Âglichkeit auch weiterhin gegeben.

3. Will sich der Vermieter die M├Âglichkeit der Weitergabe gestiegener Betriebskosten erhalten, gleichwohl aber nicht ├╝ber Vorsch├╝sse abrechnen m├╝ssen, so kann er den 3. Miettypus w├Ąhlen, n├Ąmlich eine sogenann-te Nettomiete zuz├╝glich einer Betriebskostenpauschale. Sprachlich f├╝hrt der Begriff in die Irre, denn ge-meinhin versteht man unter einer Pauschale, dass damit alles abgedeckt ist und gerade Nachforderungen gegenseitig nicht bestehen. Die Pauschale ist eben das Gegenst├╝ck zur Vorauszahlung.

Der Gesetzgeber sieht dies im neuen Recht anders. Auch bei der Zahlung sogenannter Pauschalen ist der Ver-mieter berechtigt, diese Pauschalen zu erh├Âhen, falls die Betriebskosten gestiegen sind. Umgekehrt ist er ver-pflichtet, Kostensenkungen ebenfalls durch Reduzierungen der Pauschale an seinen Mieter weiterzugeben (sie-he ┬ž 560 BGB n. F.).

Die gesetzliche Unterscheidung zwischen sogenannten
Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen ist mi├čgl├╝ckt: W├Ąhrend der Gesetzgeber im neuen Recht ausdr├╝cklich f├╝r die Vorauszahlungsbetr├Ąge verlangt, da├č diese der H├Âhe nach den tats├Ąchlich anfallenden Kosten angepa├čt sein m├╝ssen und, falls dies nicht der Fall ist, nun auch der Mieter selber das Recht hat, diesen Vorschu├čbetrag auf eine angemessene H├Âhe zu senken (┬ž 560 Abs. 4 BGB n.F.), ist dies ausdr├╝cklich bei den Pauschalen nicht vorgesehen. Wenn man dies w├Ârtlich nimmt, hat das weitreichende Folgen: Ein Vermieter k├Ânnte die eigentliche Miete dadurch niedrig halten, da├č er statt dessen den Betriebskostenpauschalbetrag ├╝berh├Âht ansetzt, um so den Konsequenzen des ┬ž 5 Wirtschaftsstrafgesetz (├╝berh├Âhte Miete) zu entgehen. Auch hier sind die Gerichte zur Kl├Ąrung gefordert.

Der Gesetzgeber hat hingegen f├╝r Klarheit bei dem f├╝r die Aufteilung der Betriebskosten zu Grunde zu legen-den Kostenverteilerschl├╝ssel gesorgt: Falls die Parteien nicht ausdr├╝cklich einen bestimmten Verteilerschl├╝ssel zur Aufteilung der Betriebskosten vereinbart haben und im ├╝brigen auch nicht Verbrauchserfassungsger├Ąte vorhanden sind (z. B. Wasserz├Ąhler), gilt die Wohnfl├Ąche als Verteilungsma├čstab (┬ž 556 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F.). Der Gesetzgeber hat leider bei der jetzigen Reform nicht geregelt, wie die Wohnfl├Ąche zu berechnen ist. F├╝r den sozialen Wohnungsbau gibt es eine solche Vorschrift, f├╝r den preisfreien Wohnraum hingegen nicht. Diese schon bis jetzt sehr strittige Frage wird also weiterhin die Gerichte belasten. Ebenso ungekl├Ąrt ist weiter-hin, welches Abrechnungsprinzip ein Vermieter bei der Umlage der Betriebskosten anzuwenden hat. Man unterscheidet hier zwischen dem sogenannten Abflu├č- und Abgrenzungsprinzip.

Wenn z. B. der Vermieter die Pr├Ąmienrechnung seiner Geb├Ąudeversicherung im Dezember erh├Ąlt und bezahlt, sachlich aber diese Rechnung erst das nachfolgende Kalenderjahr betrifft, so stellt sich die Frage, in welches Abrechnungsjahr diese Pr├Ąmienrechnung eingestellt geh├Ârt. Nach dem sogenannten Abflu├čprinzip (die Rech-nung wurde noch im alten Jahr bezahlt) geh├Âren diese Kosten in das alte Jahr. Nach dem sogenannten Abgren-zungsprinzip (auch Leistungsabrechnung genannt) geh├Ârt der Pr├Ąmienbetrag ausschlie├člich in das neue Jahr, weil er sachlich nur dieses betrifft. Das Gesetz verlangt, da├č der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlich-keit zu beachten hat (┬ž 560 Abs. 5 BGB n. F.). Viele Autoren schlie├čen daraus, da├č der Vermieter demzufolge auch nur nach dem Abgrenzungsprinzip abrechnen d├╝rfe. Zwingend ist dies jedoch nicht und auch hier bleibt die zuk├╝nftige Rechtsprechung abzuwarten.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem T├Ątigkeitsschwerpunkt im Mietrecht

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