Bekanntlich soll ein Blick in das Gesetz die Rechtsfindung erleichtern.
Wer zu diesem Thema etwas im Gesetz sucht, sucht lange und auch vergeblich. Wer meint, er habe nun die berühmte Gesetzeslücke entdeckt, irrt allerdings auch. Ebensowenig wie der Gesetzgeber, und zu Recht, gere-gelt hat, bei welchem Mangel ein Mieter wieviel Prozent der Miete zurückbehalten (mindern) darf, hat sich der Gesetzgeber auch hier bewußt zurückgehalten, in weiser Erkenntnis, daß ein solcher Versuch nur ein kleinka-riertes, bevormundend wirkendes Ergebnis zeitigen könnte.


Daß dem Vermieter das Recht zur Seite steht, sein Eigentum, die Wohnung, auch besichtigen zu dürfen, ist so selbstverständlich, daß es eines gesonderten Gesetzes nicht bedarf. Andererseits aber ist die Frage, wann, bei welcher Gelegenheit und wie oft ein Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen darf, so vielfältig und auch in einzelnen Punkten so schwierig zu beantworten, daß der Gesetzgeber gut daran tat, es den Richtern zu überlassen, für jeden einzelnen Fall eine entsprechende Antwort zu finden.
Aus der fast kaum noch zu überschauenden Rechtssprechung läßt sich folgendes verallgemeinern:
Kann ein Vermieter auch ohne daß im Mietvertrag ihm ein solches Besichtigungsrecht zugebilligt wurde und ohne daß ein ganz konkreter Grund besteht, vom Mieter den Zutritt zur Wohnung verlangen. Dieses ist zu bejahen, da ansonsten der Vermieter seiner Verantwortung nicht nachkommen könnte. Schließlich ist er ver-pflichtet, die Wohnung stets in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört aber auch, daß er in regelmäßigen Abständen z.B. die gesamte Technik nicht nur des Hauses, sondern auch die in der Wohnung überprüft. Er muß sich Gewißheit verschaffen, daß die Rohrleitungen (Heizung, Wasser oder Abwasser usw.) ohne Beschädigung sind. Das Gleiche gilt für Heizkörper, die Armaturen in Küche und Bad, die Elektroinstal-lation, die Funktion der Fenster und Türen. Ein Vermieter läuft sogar Gefahr, den Versicherungsschutz zu verlieren, wenn er vor sich abzeichnenden Mängeln bewußt die Augen verschließt und nichts unternimmt.

Allerdings wird allein aus diesem Grunde ein Vermieter nicht alle 4 Wochen den Mieter aufsuchen dürfen. Dem Vermieter wird man aus vorgenannten Gründen bestenfalls das Recht zubilligen, einmal im Jahr die Wohnung und das auch nur nach entsprechender rechtzeitiger Vorankündigung besichtigen zu dürfen. Die Gericht verlangen in der Regel, daß der Vermieter sich mindestens ein 1 bis 2 Wochen vorher ankündigt. Der Mieter muß auch nicht etwa deshalb seinen Urlaub verschieben. Er darf in solchen Fällen den Vermieter auch auf die Zeit danach vertrösten. Allerdings darf ein Mieter nicht grundlos diesen Termin auf den Sankt Nim-merleinstag verschieben. Hier kann dann der Vermieter klagen.
Liegt ein ganz konkreter Mangel oder Schaden vor, muß der Mieter dem Vermieter ohne Wenn und Aber den Zutritt zur Wohnung gewähren und zwar unmittelbar, denn nur so kann sich der Vermieter oder sein von ihm beauftragter Handwerker ein eigenes Bild verschaffen für Art und Umfang der zu veranlassenden Reparatur. Weigert sich hier der Mieter und ist dann Gefahr im Verzuge, kann der Vermieter mittels einstweiliger Verfü-gung gegen seinen Mieter vorgehen. Der Mieter haftet darüber hinaus für alle weiteren Schäden, die durch seine Weigerung entstehen.

Die Gerichte haben aber nicht nur zwecks Abwehr drohender Gefahren oder der Begutachtung von angezeigten Mängeln ein Zutrittsrecht für den Vermieter bejaht, sondern auch im Falle eines beabsichtigten Verkaufes oder einer beabsichtigten Neuvermietung das Zutrittsrecht für den Vermieter und die Interessenten. Schließlich soll ein Vermieter auch dann die Wohnung eingehend besichtigen dürfen, wenn er die Miete erhöhen möchte. In einem solchen Falle soll er sich selber einen Überblick verschaffen dürfen, welche Ausstattungsmerkmale die Wohnung im einzelnen aufweist, damit eine genaue Einordnung nach dem Mietspiegel gewährleistet ist. Hin-sichtlich der Frage, mit welcher Frist sich ein Vermieter anzukündigen hat, gilt die Faustregel, daß diese um so kürzer ist, je wichtiger der Anlaß. Bei Gefahr in Verzuge ist ein sofortiger Zutritt zu gewährleisten. Schlimms-tenfalls darf ein Vermieter sogar die Wohnung öffnen oder öffnen lassen, so z.B. wenn Gasgeruch zu verneh-men ist. Ein Vermieter darf selbstverständlich nicht eine Besichtigung zur Unzeit verlangen. Bezüglich der Tageszeiten gilt der Zeitraum von 09:00 bis 12:00 Uhr und von 15:00 bis 19:00 Uhr und daß auch nur in der Zeit von Montags bis Freitags. Für Kauf- oder Mietinteressenten kommt häufig nur der Sonnabend in Betracht. Deshalb muß ein Mieter sich auch auf solche Tage einrichten. Ansonsten dürfte das Wochenende nur aus ganz wichtigen Gründen in Frage kommen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.

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