Das Schicksal von Mietereinbauten bei der Wohnungsrückgabe

von Steffen Hennings

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter dem Vermieter bei Vertragsende die Mieträume so zurückgeben muss, wie sie ihm vermietet wurden. Umbauten hat der Mieter ohne Rücksicht auf die dadurch entstehenden Kosten grundsätzlich zu beseitigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu der Baumaßnahme des Mieters erteilt hat. Lediglich dann, wenn durch die baulichen Veränderungen des Mieters die Räume erst bewohnbar gemacht wurden, entfällt der Anspruch des Vermieters auf Rückbau.


Einrichtungen, mit denen der Mieter die Wohnräume versehen hat, sind bei Vertragsende zu beseitigen. Dazu ist der Mieter verpflichtet, aber auch berechtigt. Will der Vermieter ausnahmsweise, dass der Mieter eine solche Einrichtung, wie z. B. einen Elektroherd oder ein Waschbecken, eine Badewanne, Beleuchtungsanlagen oder einen Teppich zurücklässt, so muss er dem Mieter dafür eine Entschädigung zahlen. Häufig können sich die Parteien jedoch über die Entschädigung nicht einigen, so dass der Mieter die Einrichtungen bei seinem Auszug mitnehmen muss.

Bauliche Veränderungen im gesellschaftlichen Interesse

Auch im Gebiet der ehemaligen DDR richten sich die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertragsverhältnis nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Lediglich vor dem Beitritt abgeschlossene Sachverhalte sind nach dem damals in der DDR geltenden Recht zu beurteilen. Dies gilt auch für die Verpflichtung zur Beseitigung von baulichen Veränderungen durch den Mieter. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei grundlegenden Entscheidungen (Az: LwZR 8/95 und XII ZR 101/97) festgestellt. Immer dann, wenn ein Mieter vor dem 03.10.1990 in der DDR bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat, ist demnach § 112 des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR heranzuziehen. Dieser bestimmt zunächst, dass die Mietvertragsparteien die gegenseitigen Rechte und Pflichten über die bauliche Veränderung in einer Vereinbarung festhalten sollen. Ferner ist angeordnet, dass der Mieter zum Rückbau der baulichen Veränderungen verpflichtet ist, wenn der Vermieter seine Zustimmung zuvor nicht erteilt hat. Diese Pflicht entfällt jedoch, wenn die bauliche Veränderung zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hat, die damals im gesellschaftlichen Interesse lag.
Wird ein Mietverhältnis im Beitrittsgebiet beendet, dass vor 1990 begründet wurde, so kann der Vermieter selten den Rückbau von Mietereinbauten durchsetzen. Verlangt der Vermieter z. B. die Demontage einer Holzpaneeldecke oder eines Gasaußenwandheizers oder z. B. die Beseitigung eines Fliesenspiegels im Bad, so muss er wie bei jedem Mietverhältnis zunächst den Nachweis erbringen, dass der Mieter selbst die bauliche Maßnahme durchgeführt und die Wohnung nicht bereits in diesem Zustand übernommen hat. Gelingt ihm dieser Beweis, so stellt sich die Frage nach der Genehmigung des damaligen Vermieters. Kann der Mieter diese nicht vorlegen, so muss im Zweifel das Gericht entscheiden, ob die Maßnahme zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hat und diese im gesellschaftlichen Interesse lag. Davon ist nach einer Entscheidung des Landgerichtes Potsdam auszugehen, wenn ein gesellschaftlich anzuerkennendes Wohnbedürfnis vieler Mieter befriedigt wurde, also die bauliche Veränderung nicht nur auf die Bedürfnisse des ausziehenden Mieters zugeschnitten war (LG Potsdam, Az.: 11 S 301/99). Nach der zitierten Entscheidung des Landgerichtes Potsdam macht es keinen Unterschied, ob der Mieter bauliche Veränderungen in der Mietwohnung durchgeführt hat oder auf einem Grundstück, das ihm zusammen mit einem Einfamilienhaus vermietet wurde. Auch die auf dem Grundstück errichtete Garage musste der Mieter nicht beseitigen. Nach der Regelung des § 112 ZGB kann der Mieter vom Vermieter sogar eine Entschädigung verlangen, wenn dieser durch die bauliche Veränderung wirtschaftliche Vorteile erlangt. Praktisch ist jedoch mit Ausgleichszahlungen kaum zu rechnen, da die bauliche Maßnahme nach Ablauf von nunmehr mindestens 15 Jahren kaum noch zu erhöhten Mieteinnahmen führen wird.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings

Additional information