An-, Um- und Einbauten durch den Mieter - Rechte und Pflichten des Mieters bei Mietvertragsende

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand.
Daraus folgt, daß der Mieter ggf. neben der Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, eingebrachte Einrichtungen sowie bauliche Veränderungen zu beseitigen. Der Wiederherstellungsanspruch des Vermieters besteht jedoch nicht hinsichtlich solcher Veränderungen, die zum Gebrauch der Wohnung im üblichen Rahmen unerläßlich sind wie das Einschlagen von Nägeln, Haken und Dübeln durch den Mieter und zwar auch in Fliesen oder Kacheln (z.B. für Halterungen, für Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsolen, Handtuchhalter etc.).


Eingebrachte Einrichtungen darf der Mieter wegnehmen

Unterschieden wird zwischen Einrichtungen und sonstigen baulichen Veränderungen. Einrichtungen sind mit der Mietsache lediglich in trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden (so z.B. Steckdosen, Schalter, Antennen, einzelne Öfen, eine Heizungsanlage, Waschbecken, Badewanne, Durchlauferhitzer, Rollläden, Türspione, Fußbodenbelege,und Holz- und Türverkleidungen). Zu den baulichen Veränderungen die keine Einrichtung darstellen gehören die Einziehung von Böden und Zwischendecken, die Errichtung neuer Wände, das Erstellen von Mauerdurchbrüchen, das Verlegen von Leitungen, Einbauküchen und die Verfliesung von Fußböden und Wänden.
Bezüglich der Einrichtungsgegenstände regelt das Gesetz ausdrücklich das Wegnahmerecht des Mieters.
Das Gesetz unterstellt, daß der Mieter Einrichtungsgegenstände nur für die Dauer der Miet-zeit in den Mieträumen einbringt, um die Miet-räume entsprechend seinen individuellen Zwecken auszugestalten.
Der Vermieter kann deshalb das Recht der Wegnahme dieser Einrichtung nur dadurch abwenden, daß er dem Mieter eine angemessene Entschädigung für die Einrichtungsgegenstände bezahlt. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Entschädigung bestimmt sich nach dem Zeitwert der Einrichtungen, jedoch sind die vom Mieter ersparten Kosten für die Wegnahme (Ausbau) der Einrichtungen und die Wiederherstellung des früheren Zustandes an-zurechnen, so daß sich der Zeitwert entsprechend vermindert.

Für zurückgelassene Einrichtungen gibt es meist keine Entschädigung

Bietet der Vermieter für die Einrichtungen die Zahlung der Entschädigung an, so kann der Mieter diese gleichwohl wegnehmen (z.B. weil ihm der Entschädigungsbetrag zu gering erscheint), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse, mithin sachliche nachvollziehbare Gründe für die Wegnahme hat. Ob solche Gründe vorliegen, hängt vom Einzelfall ab.

Will der Vermieter, wie es in der Praxis der Regel entspricht, das Wegnahmerecht des Mieters nicht durch Zahlung abwenden, kann der Mieter sich einen Ersatzanspruch nicht da-durch verschaffen, indem er die Einrichtungen einfach zurücklässt. Er läuft dann Gefahr, daß er mit den Beseitigungskosten belastet wird.
Überläßt der Vermieter dem Mieter jedoch die Entscheidung, ob er die Einrichtungen zurücklässt oder wegnimmt, so kann der Mieter, der sich für das Zurücklassen entscheidet, einen Ausgleich verlangen.


Die Rechte und Pflichten des Mieters bei Mietvertragsende

Will der Vermieter Einrichtungen oder sonstige bauliche Veränderungen nicht übernehmen, muß der Mieter diese beseitigen. Es entfällt jedoch die Rückbauverpflichtung und ein Ersatzanspruch des Mieters entsteht, wenn es sich um eine notwendige Verwendung handelt.

Die Voraussetzungen, nämlich daß die bauliche Maßnahme nötig ist, um den Bestand der Wohnung zu erhalten oder wiederherzustellen und daß der Mieter nur dies und nicht die Befriedigung eigener Bedürfnisse bezweckt, liegen selten vor.
Ein Ersatz für eingebrachte Einrichtungen oder bauliche Veränderungen besteht gegen den Willen des Vermieters also nur dann, wenn es sich um Notmaßnahmen des Mieters handelte, die keinen Aufschub duldeten, da eine unmittelbare Gefahr der Verschlechterung oder des Untergangs der Mietsache bevorstand.

Auch genehmigte Einbauten sind grundsätzlich nach Vertragsende zu beseitigen

Eine weitere Ausnahme von der Verpflichtung zum Rückbau der Einrichtungen oder der baulichen Veränderungen besteht dann, wenn der Mieter zu der entsprechenden Baumaßnahme durch den Mietvertrag verpflichtet worden ist.

Die Rückbauverpflichtung entfällt auch, wenn durch die Einrichtung oder die bauliche Veränderung die Wohnung erst in einen vertragstauglichen Zustand versetzt wurde. Handelt es sich zudem um eine notwendige Verwendung im oben dargestellten Sinne oder befand sich der Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug, kann der Mieter sogar Ersatz der Aufwendungen verlangen.

Ferner steht dem Vermieter kein Anspruch auf Beseitigung der Einrichtungen oder baulichen Veränderungen zu, wenn er ausdrücklich oder schlüssig auf seinen Anspruch verzichtet hat.

In der Regel ist mit der Zustimmung des Vermieters zu einer baulichen Veränderung jedoch kein Verzicht auf das Recht, die Beseitigung nach Vertragsende zu verlangen, verbunden. Dies gilt auch dann, wenn die bauliche Änderung selbst ihrer Natur nach auf Dauer angelegt ist. Ferner gilt dieser Grundsatz auch unabhängig davon, welche Kosten mit dem Rückbau der Veränderungen verbunden sind. Die Rechtssprechung zu dieser Frage ist aber uneinheitlich.
Teilweise wird die Ansicht vertreten, daß die vorbehaltlose Zustimmung des Vermieters zu einer Baumaßnahme, die objektiv eine Wertverbesserung der Wohnung bewirkt (z.B. vollständiges Fliesen eines Bades), einen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes enthält. Es ist daher dem Vermieter zu empfehlen, gleichzeitig mit der Genehmigung zur baulichen Veränderung klarzustellen, ob er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wünscht oder nicht.
Handelt es sich um Baumaßnahmen mit erheblichen Kosten oder wird die Mietermaßnahme als Modernisierung durch die Investi-tionsbank Berlin bezuschußt, empfiehlt es sich, die vom Bundesjustizminesterium herausgegebene Mustervereinbarung über Mietermodernisierung zu nutzen und eine vertragliche Vereinbarung herbeizuführen.

Der Mieter haftet für die Beseitigungskosten zurückgelassener Einbauten

Hat der Mieter, trotz seiner rechtlichen Verpflichtung, Einrichtungen oder bauliche Veränderungen nicht entfernt, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadenersatz zu. Sofern die Kosten für die erforderlichen Rückbaumaßnahmen 4 Monatsmieten nicht übersteigen, steht dem Vermieter sofort ein Geldanspruch zu. Nur bei erheblichen Kosten muß der Vermieter dem Mieter Gelegenheit geben, die An-, Ein- oder Umbauten selbst zu beseitigen. Dazu ist dem Mieter eine Frist zu setzen mit der Androhung, daß bei fruchtlosem Fristablauf die Leistung abgelehnt und Schadenersatz in Geld gefordert wird.


Besonderheiten von Mietverträgen der DDR

Mit Urteil vom 17.03.1999 hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß die Frage, ob der Mieter verpflichtet sei, nach Vertragsende eigene bauliche Veränderungen zu beseitigen, nach dem Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) zu entscheiden sei.
Auch nach dem ZGB wurde zwischen baulichen Veränderungen und Einrichtungen unterschieden.

Einrichtungen sind grundsätzlich bei Vertragsende zu beseitigen

Das Einbringen von Einrichtungsgegenständen bedurfte im Unterschied zur baulichen Veränderung nicht der Zustimmung des Vermieters. Zur Ausstattung von Wohnungen mit Einrichtungsgegenständen gehörten danach das Anbringen von Spülbecken in der Küche, von Waschbecken im Badezimmer, die Installation von Durchlauferhitzern, das Anbringen von Gardinenkästen, Wäschetrocknern, aber auch der Einbau leichter Trennwände.
War der Einrichtungsgegenstand nur auf die Befriedigung der speziellen Bedürfnisse des Mieters gerichtet, so ist der Mieter nach Mietvertragsende verpflichtet, die Einrichtungen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Ist es wirtschaftlich nicht vertretbar, den Einrichtungsgegenstand zu entfernen, da erhebliche Kosten zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes aufgewendet werden müssen und erlangt der Vermieter durch das Zurücklassen des Einrichtungsgegenstandes einen wirtschaftlichen Vorteil, so steht dem Mieter ein Anspruch auf angemessene Entschädigung zu, sofern der Vermieter aufgrund der Einrichtungsgegenstände einen neuen Mietpreis verlangen kann.

Bauliche Veränderungen, die auch dem Nachmieter zugute kommen, müssen nicht beseitigt werden

Erfolgten bauliche Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters, so ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen. Ein Entschädigungsanspruch steht dem Mieter jedoch nur dann zu, wenn der Vermieter durch die bauliche Maßnahme einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt, mithin einen höheren Mietzins für die Restnutzungsdauer der baulichen Veränderungen durch einen Nach-mieter.
Die obere Grenze für den Entschädigungsanspruch stellt der Zeitwert dar.
Wurden die baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen, ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese Pflicht entfällt nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die damals im gesellschaftlichen Interesse lag.
So hat das Landgericht Berlin am 17.06.1999 (Az. 61 S 408/98) entschieden, daß z.B. eine Verfliesung eines Bades den Standard einer Wohnung hebt und somit eine im gesellschaftlichen Interesse liegende Verbesserung der Wohnung darstellt.
Lagen die bauliche Veränderung im gesellschaftlichen Interesse, so führt dies nicht nur dezu, daß der Mieter verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, sondern dem Mieter steht darüber hinaus ein Entschädigungsanspruch zu.

Vereinbarung mit einem Nachmieter sind möglich

Sowohl bei Einrichtungsgegenständen als auch bei baulichen Veränderungen kann der Mieter mit einem potentiellen Nachmieter vereinbaren, daß dieser die baulichen Veränderungen bzw. die Einrichtungsgegenstände übernimmt. Bezüglich dieser Vereinbarung muß der Vermieter nicht zustimmen. Er ist lediglich über die Vereinbarung zu informieren.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings

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