Mit Urteil vom 08.07.2011 hat der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 176/10) entschieden, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Sonderumlage für eine Instandsetzung von Heizkörper und Anschlussleitungen in den einzelnen Wohnungen nichtig ist, wenn diese nach den Regelungen der Teilungserklärung im Sondereigentum stehen. In der Teilungserklärung war bestimmt, "die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung stehen im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer".

Die Wohnungseigentumsanlage mit 36 Wohnungen wurde mit einer Zentralheizung versorgt. Die Wohnungseigentümer beschlossen nun die alte Heizungsanlage zu erneuern, und zwar sowohl die Heizzentrale nebst Steigeleitungen als auch die horizontal verlaufenden Anschlussleitungen zu den Wohnungen nebst Heizkörper. Um die Sanierung zu finanzieren wurde eine Sonderumlage beschlossen, wobei 110.000,00 € für das Gemeinschaftseigentum und 205.900,00 € für das Sondereigentum aufzubringen waren. Der Beschluss über die Sonderumlage bezüglich des Sondereigentums wurde angefochten. Der Bundesgerichtshof erklärte diesen Beschluss für nichtig. Jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung die Heizkörper und dazugehörigen Leitungen in den Wohnungen zu Sondereigentum zuordnet, ist es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers über seine Erneuerung zu entscheiden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihm zwar Vorgaben machen, die Instandsetzungsverpflichtung liegt jedoch letztlich beim Eigentümer selbst. Die Entscheidung ist in mehrfacher Hinsicht wichtig für die Praxis, insbesondere bei der Formulierung von Beschlussanträgen bei einer Heizungssanierung. Der Bundesgerichtshof zitiert die wohl überwiegende Ansicht dahingehend, dass bei Zentralheizung auch ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und dazugehörige Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer gehören, in dessen Wohnung sie sich befinden. Entsprechung der Regelung in §§ 21, 22 Abs. 3 WEG steht der Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Kompetenz bezüglich der Instandsetzung von gemeinschaftlichen Anlagen zu. Ein Beschluss über die Erneuerung von Heizkörpern nebst Anschlussleitungen in den Wohnungen ist daher immer nichtig, da insoweit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt. Will man bei Sanierung vermeiden, dass jeder Wohnungseigentümer seine Heizkörper und Anschlussleitung selbst austauscht, bleibt als sichere Alternative nur die Möglichkeit, dass jeder Wohnungseigentümer den WEG-Verwalter auch insoweit durch gesonderten Vertrag mit der Instandsetzung beauftragt. Weigern sich einzelne Wohnungseigentümer, müssen die in ihren Wohnungen befindlichen Heizkörper und Heizungsleitungen abgetrennt werden.

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