Aktuelle Rechtsprechung

Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Zulässige Miete bei Vertragsabschluss und Mietpreisüberhöhung

 

Ab dem 01.06.2015 gilt das Mietrechtsnovellierungsgesetz und damit di sogenannte "Mietpreisbremse".

Bereits am 28.04.2015 hat der Berliner Senat beschlossen, dass Berlin insgesamt als Gemeinde mit angespannten Wohnungsmarkt anzusehen ist, so dass nunmehr ab 01.06.15 die Mietpreisbremse in ganz Berlin gilt. Ob die verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz einerseits und gegen den Berliner Senatsbeschluss vom 28.04.2015 andererseits begründet sind, bleibt abzuwarten.

Nach § 556d BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, die Miethöhe bei Abschluss neuer Mietverträge zu begrenzen, sofern

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mieterbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Berliner Senat hat angenommen, dass in Berlin diese Voraussetzungen vorliegen.

Damit gilt § 556d Abs. 1 BGB.

 

Bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

 

Von der Vorschrift gibt es zahlreiche Ausnahmen:

Ausnahme für Neubauten

Bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, gibt es keine Beschränkungen der Miethöhe. Dies gilt bei der ersten Vermietung, wie auch bei allen Folgevermietungen. Die Regelung gilt auch für einzelne Wohnungen, die z. B. bei Ausbau des Dachgeschosses entstanden sind.

 

Ausnahme bei umfassender Modernisierung

Wurde die Wohnung unmittelbar vor der Vermietung umfassend modernisiert, so findet die Mietpreisbremse auf die anschließende Vermietung keine Anwendung, allerdings bei Folgevermietungen.

Nach der Gesetzesbegründung liegt eine "umfassende" Modernisierungsmaßnahme vor, wenn die Maßnahmen sich auf wesentliche Bereiche der Wohnung beziehen und die aufgewandten Kosten hierfür etwa 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus der Wohnung betragen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters

Nach § 556e Abs. 1 BGB kann eine höhere Miete als die ortsübliche Miete plus 10 % vereinbart werden, wenn der letzte Mieter schon eine Miete gezahlt hat, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,00 €/qm und damit die rechtlich zulässige Höchstmiete nach der Mietpreisbremse bei 6,60 €/qm und hat der ausziehende Mieter bereits 7,00 €/qm gezahlt, können auch zukünftig 7,00 €/qm verlangt werden.

Maßgeblich ist die bisher gezahlte Miete des ausgezogenen Mieters ohne Berücksichtigung von Mietminderung und ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres. Damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter mit den ausziehenden Mieter nicht noch die "Vormiete" erhöht, um der Mietpreisbremse zu entgehen.

 

Berücksichtigung der Miethöhe des letzten Mieters und eines Modernisierungszuschlages

Wurde die Wohnung innerhalb der vergangenen 3 Jahre vor der Neuvermietung modernisiert und wurde noch kein Modernisierungszuschlag erhoben (z. B. weil das Mietvertragsverhältnis endete oder der Vermieter darauf verzichtet hat oder die Maßnahme erst nach Auszug des Mieters erfolgte), so kann der Vermieter vom neuen Mieter den Modernisierungszuschlag verlangen.

Zieht also beispielsweise der alte Mieter aus und werden für 8.000,00 € neue Fenster eingebaut, so ermittelt sich ein Modernisierungszuschlag von (8.000,00 € Baukosten - fiktiver Instandsetzungskosten für die alten Fenster = 7.000,00 € x 11 % : 12 Monate = ) 64,17 €. Die monatliche Miete für den neuen Mieter ermittelt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % zuzüglich 64,17 € "Modernisierungszuschlag".

 

§ 556g BGB regelt Rechtsfolgen bei Missachtung der Mietpreisbremse. Ein Verstoß stellt keine Ordnungswidrigkeit dar, sondern begründet lediglich ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

Der Mieter kann allerdings vom Vermieter nur dann überhöhte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in Textform rügt.

Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter auskunftspflichtig, sowohl bezüglich der Miete des Vormieters, als auch bezüglich etwaiger Modernisierungsmaßnahmen.

Bei Indexmietverträgen muss bei Vertragsabschluss die nach der Mietpreisbremse geschuldete Ausgangsmiete nach § 556e Abs. 1 BGB eingehalten werden (ortsübliche Miete plus 10 %). Danach gibt es keine Besonderheiten.

Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel auf seine Wirksamkeit hin überprüft werden. Liegt eine Staffel im unzulässigen Bereich (d. h. sie übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % oder die Miete des Vormieters), so ist sie teilweise unwirksam.

Rückforderungsansprüche verjähren in der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren (nach vollen Kalenderjahren berechnet).

Das Wi­der­rufs­recht des Mie­ters bei Haus­tür­ge­schäf­ten

 

Mit der ge­setz­li­chen Re­ge­lung vom 13.06.14 hat der Ge­setz­ge­ber die Richt­li­nie 2011/83 der EU vom 25.10.11 im Deut­schen Recht um­ge­setzt und die Ver­brauchs­schutz­rech­te bei Haus­tür- und Fern­ab­satz­ge­schäf­ten neu ge­stal­tet. Die Prob­le­ma­tik ge­winnt in der täg­li­chen Pra­xis zu­neh­mend an Be­deu­tung, wes­halb ich auf fol­gen­des hin­wei­sen will:

 

Dem Mie­ter steht bei der Än­de­rung, Auf­he­bung oder Be­grün­dung ei­nes Miet­ver­hält­nis­ses ein Wi­der­rufs­recht zu, wenn es sich zum ei­nen um ei­nen Ver­brau­cher­ver­trag han­delt und zum an­de­ren der Ver­trag au­ßer­halb der Ge­schäfts­räu­me des Ver­mie­ters zu Stan­de kommt. (§§ 312, 312 b, 312 c, 312 g BGB)

 

Bei der Be­grün­dung von Miet­ver­hält­nis­sen steht dem Mie­ter aus­nahms­wei­se dann ein Wi­der­rufs­recht nicht zu, wenn der Mie­ter die Woh­nung vor Ver­trags­ab­schluss be­sich­tigt hat.

 

Ein Ver­brau­cher­ver­trag liegt vor, wenn der Ver­mie­ter sich durch ei­nen ge­werb­li­chen Ver­wal­ter ver­tre­ten lässt oder selbst Ei­gen­tü­mer meh­re­rer Woh­nun­gen ist (zu­min­dest mehr als 8 Woh­nungen füh­ren zur An­nah­me der Un­ter­neh­mer­ei­gen­schaft im Sin­ne des § 13 BGB, LG Walds­hut, ZMR 2009, 372; LG Köln, WuM 2009, 730).

 

Die Frist zur Er­klä­rung des Wi­der­rufs be­trägt 14 Ta­ge (§ 355 Abs. 2 BGB). Wird über das Wi­der­rufs­recht nicht be­lehrt, er­lischt das Wi­der­rufs­recht erst nach 12 Mo­na­ten und 14 Ta­gen. Durch den er­folg­ten Wi­der­ruf wird das Rechts­ge­schäft von An­fang an nich­tig. Nach § 357 Abs. 8 BGB er­hält der Ver­mie­ter im Re­gel­fall kei­nen Wert­er­satz für die von ihm er­brach­ten Leis­tun­gen.

 

Je­der Ver­mie­ter ist dem­ent­spre­chend gut be­ra­ten, wenn er Rechts­ge­schäf­te über die Be­grün­dung, Än­de­rung oder Auf­he­bung von Miet­ver­trags­ver­hält­nis­sen nur in den ei­ge­nen Ge­schäfts­räu­men ab­schließt. Ist dies im Ein­zel­fall nicht mög­lich, z.B. bei Ei­ni­gun­gen im Rah­men ei­ner Woh­nungs­rück­ga­be, soll­te ei­ne Wi­der­rufs­be­leh­rung er­fol­gen. An­sons­ten be­steht die Ge­fahr, dass durch die Aus­übung des Wi­der­rufs­rech­tes nach mehr als sechs Mo­na­ten die Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäf­tes ein­tritt und die An­sprü­che des Ver­mie­ters zu die­sem Zeit­punkt schon der Ver­jäh­rung un­ter­lie­gen.

 

Urteil des BGH vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 18.03.2015, Az.VIII ZR 185/14, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in all den Fällen unwirksam ist, in denen dem Mieter eine nicht komplett renovierte Wohnung überlassen wird.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

In dem Mietvertrag vom 01.10.2002 vereinbarten die Parteien in § 4 Abs. 6 des Mietvertrages folgendes: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen."

Ferner war im Mietvertrag bestimmt, dass auf die Miete für die ersten zwei Monate verzichtet wird. Die Mieter wollten noch in drei Zimmern Malerarbeiten vornehmen.

Das Landgericht Berlin hat in der zweiten Instanz zum Az. 65 S 388/13 entschieden, dass die Mieter nicht verpflichtet waren, bei Beginn des Mietverhältnisses Malerarbeiten auszuführen. Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen scheiterte dementsprechend nicht an einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung. Das Landgericht hielt aber die Regelung in § 4 des Mietvertrages für wirksam, auch wenn die Wohnung nicht fachgerecht und komplett frisch renoviert war.

Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien waren in drei Zimmern noch Ausbesserungsarbeiten erforderlich, da der Vormieter die Schönheitsreparaturen nur streifig ausgeführt hatte.

In der mündlichen Verhandlung am 18.03.2015 zum Az. VIII ZR 185/14 wies der Vorsitzende des Bundesgerichtshofes, Herr Dr. Milger, darauf hin, dass sich der Senat die Entscheidung, die bereits im Jahr 1987 begründete Rechtsprechung zu ändern, nicht einfach machen werde.

Der Senat erläuterte, dass er bereits entschieden habe, dass bei der Auslegunng von mietvertraglichen Regelungen die kundenfeindlichste Auslegungsmöglichkeit zur berücksichtigen sei. Dies führe dazu, dass der Mieter, der eine zu 100 % abgewohnte Wohnung übernehme, gleichwohl eine komplette Renovierung der Wohnung schuldet, auch wenn während seiner Mietzeit keine erhebliche Verschlechterung der Dekoration entstanden sei. Eine solche Regelung beeinträchtigt die Rechte des Mieters entgegen Treu und Glauben unangemessen.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis, insbesondere  auf  die  Gestaltung von Mietverträgen.  Wird in Zukunft eine unrenovierte oder nur in Teilen frisch renovierte Wohnung vermietet, kann der Mieter nicht mehr wirksam verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass nur der Mieter überhaupt noch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, der eine komplett frisch renovierte Wohnung erhält.

Den Vermietern wird daher empfohlen, entweder frisch renovierte Wohnungen zu überlassen oder wenn dies im Einzelfalle nicht angezeigt ist, eine Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, wonach der Vermieter von der Ausführung der Schönheitsreparaturen freigestellt wird. Ansonsten muss der Vermieter damit rechnen, dass er selbst verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auszuführen.

Die Entscheidungsgründe für das Urteil des Bundesgerichtshofes liegen nicht vor. Da der Bundesgerichtshof allerdings kein Recht schafft, sondern nur anwendet, ist damit zu rechnen, dass die Entscheidung auch erhebliche Bedeutung auf bestehende Mietvertragsverhältnisse hat. Alle Schönheitsreparaturregelungen in Wohnraummietverträgen - unabhängig vom Wortlaut - sind unwirksam, wenn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde.

 

 

Der Insolvenzverwalter kann Rückzahlungen nach § 133 InsO verlangen

Schließt der Vermieter mit dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung und wird später über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet, so besteht für den Vermieter die Gefahr, dass er die geleisteten Raten zurück zahlen muss.

Nach § 133 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenzverfahrens die Zahlungen anfechten und Rückzahlung an ihn verlangen, wenn der Vermieter als Gläubiger im Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietzahlung weiß, dass der Mieter als Schuldner nicht in der Lage ist oder voraussichtlich nicht sein wird, die bestehenden Zahlungsverpflichtungen im Wesentlichen zu erfüllen. Dann weiß der Vermieter in der Regel auch, dass die Rechtshandlungen des Schuldners die übrigen Gläubiger benachteiligen (vgl. insoweit BGH NZI 2009, 168).

Bei Vorliegen folgender Voraussetzungen droht die Rückzahlung

Der Mieter zahlt aufgrund einer Ratenzahlungsvereinbarung.
Freiwillige Zahlungen des Schuldners stellen Rechtshandlungen des Schuldners dar, nicht hingegen Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung durch den  Gerichtsvollzieher erfolgen, dann besteht für den Vermieter kein Risiko.

  • Der Mieter zahlt an den Vermieter trotz seiner Zahlungsunfähigkeit.
    Zahlt der Mieter an einen Gläubiger/Vermieter, so hat er regelmäßig den Vorsatz, die anderen Gläubiger zu benachteiligen.
  • Der Vermieter kennt die Umstände, die zwingend auf eine drohende Zahlungsunfähigkeit
    des Mieters hinweisen. Die Kenntnis des Vermieters indiziert den Benachteiligungsvorsatz des Schuldners und die Benachteiligung der Gläubiger.
  • Der Insolvenzverwalter fechtet die Zahlung nach  § 133 Abs. 1 Satz 1 InsO an, wozu er grundsätzlich verpflichtet ist.


Von Ratenzahlungsvereinbarungen mit nicht mehr zahlungsfähigen Mietern ist daher dringend abzuraten.

Insoweit verweise ich auch auf die Entscheidung des OLG Dresden vom 30.07.14, Az: 13 U 461/14 (NZI 2014, 923), dessen Leitsätze lauten:

"1. Ein Schuldner, der zahlungsunfähig ist und seine Zahlungsunfähigkeit kennt, handelt in aller Regel mit Benachteiligungsvorsatz, wenn er Rechtshandlungen    vornimmt.

2. Nimmt der (Zwangs-)Verwalter als Vermieter Zahlungen seines Mieters ein, obwohl er gewusst hat oder wissen musste, dass der Mieter zahlungsunfähig war, ist er im Falle einer Insolvenzanfechtung durch die Gläubiger zur Rückgewähr des Erlangten verpflichtet."

Das Urteil bezieht sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung, die nach Ausbleiben mehrerer Monatsmieten abgeschlossen wurde. In dem Urteil heißt es diesbezüglich: "Bereits dieser über mehrere Monate andauernde Zahlungsausfall erlaubt einen Rückschluss auf die Kenntnis des Beklagten (= Vermieter) im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 2 InsO."


Da Zahlungen, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden, nicht anfechtbar sind und insoweit kein Risiko der Rückzahlung besteht, ist im Einzelfall zu prüfen, ob statt der mit Risiken behafteten Ratenzahlungsvereinbarung die Zwangsvollstreckung versucht wird.


 

Am 23.05.13 wurde in Berlin der neue Mietspiegel veröffentlicht. In der Folge werden viele Vermieter bemüht sein, die vertraglich vereinbarte Miete durch einseitige Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Miete anzupassen.

Wenige Tage zuvor hat der Berliner Senat von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht und durch eine "Kappungsgrenzen-Verordnung" vom 07.05.13 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB von 20 % auf 15 % reduziert.

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